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李嘉诚又要跑?

李嘉诚曾说“一定要先想失败,做生意,没有买,就要先想到如何卖。”在如何“卖”这件事上,95岁的李超人又给地产同行上了一课。

8月3日,李嘉诚旗下长实集团在香港的新楼盘“亲海駅II”发布了首张价格单,共涉及132套住房,其中,最便宜的开放式单位实用面积210平方呎(约合19.5平米),扣除18%折扣后,折后总售价为290万港元,折后每呎价约13810港元(约合13.68万元人民币/平方米)。


(资料图)

这一价格比周边二手房便宜了三成,相当于7年前的价格。该楼盘距离香港岛仅一站地铁,距离海边直线距离不到3公里,由香港市民表示,这是“以屯门的价格买靠近港岛的海景房”。

2022年,香港楼市连续13年上涨势头终结,而截至今年6月底,香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%,写字楼则从2018年高位下跌20%。

尽管楼市低迷,但7折甩卖的“平爆价”还是带来了强烈反响。据界面新闻报道,该项目开启认购后仅两天便收票逾5000张,超额认购高达18.6倍。

此次低价抛售,引爆了外界对楼市下行压力的预期。有分析认为,长实此次甩卖或是想减仓回收资金,可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

开盘当日,长实集团半年业绩会上,李嘉诚长子李泽钜对外解释称:“我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。市况较明朗时,我们积极买地,去年完成数宗交易。我们认为应该在逆周期买地或置业,现在的时机比3年前稳阵(即稳妥)。”

经济规律类似海洋潮汐,而李嘉诚就像在全球经济潮汐中寻找机会的猎人。近几年全球经济风起云涌,此次甩卖海景房之前,李嘉诚早已闻潮而动。

十年前,李嘉诚开始抛售内地物业,同时加仓英国资产,李嘉诚抛售速度太快,以至于有媒体质疑其动机,喊出“别让李嘉诚跑了”的口号。然而,从2020年开始,李嘉诚开始减仓英国资产,同时重新在香港和内地土拍市场出手。

另一个信号是回购。

财报数据显示,今年上半年,长实集团斥资13.58亿港元用于回购,类似操作在2008年金融危机前后也曾出现。

从商70余年,95岁的李嘉诚嗅觉依旧敏锐。此次祭出金融危机时的操作,或许意味着,李嘉诚已经嗅到了危机来临的味道。

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李嘉诚七折抛售海景房的消息,犹如一颗“深水炸弹”,整个市场都感受到了震感。

据《明报》报道,受“亲海駅II”低价抛盘影响,香港近期一些二手房交易中,卖家报价较最初下调了7%-11%。一位有在港置业打算的投资者向盒饭财经表示,得知该消息后决定继续观望,“没准能省几百万(港币)。”该人士表示。

李嘉诚此举被解读为短期内不看好香港楼市,这在一定程度上反映出香港楼市下行压力。

近三年来,香港楼市面临多重压力:一是疫情冲击经济,居民购买力下降;二是人口减少,带走部分财富,房地产抛压增大;三是港币绑定美元,被迫快速加息,对房地产市场造成利空。

不论是从居住属性还是金融属性来看,房地产市场的根基都是人口,而自2020年起,香港人口连续三年负增长,累计流失18.73万人。

尽管香港连续出台措施,吸引人才、调整按揭政策,但后续政策并不明朗;此外,据美联物业房地产数据中心统计,目前香港已获批但未开始销售的新盘单位接近1.6万个,创近年新高。一手住宅供给提升,开发商或将为去化开始“价格战”,李嘉诚此举或是希望在价格战来临前快速回笼资金。

此外,出于业绩上的考量,长实也有动力低价抛售楼盘。

财报数据显示,今年上半年,长实集团实现营收246.05亿港元,同比下跌31.11%;实现股东应占溢利103.31亿港元,同比下滑20.14%。

长实业绩不佳主要受两方面因素影响:一是其飞机租赁业务于2022年终止,二是物业发展进度因审慎土储策略出现空窗期。

与大多数房企不同,长实集团经营的并非单一业务,因此在几年前香港地价大幅上升之际,长实鲜有出手,直到去年地价回落至合理态势,长实才开始抄底,如此才有了物业发展进度的“空窗期”。

楼市下行,叠加“空窗期”的业绩压力,长实不得不打折抛售,李泽钜也曾向外界透露,长实今年会加快卖楼速度,希望多一些项目尽快建成入账。

值得注意的是,长实一面降价抛售楼盘,另一面还在向外界释放继续买入房地产的信号。

李泽钜在中期业绩会上表示:“当人人都看好市场、而利率又低时,又或者利率上升机会较大时,也许应该较小心谨慎;但当每个人都看得差、而利率又高时,市场风险多数会较低。”

显然,对于香港楼市未来走势,李嘉诚的态度是“短空长多”;而在具体策略上,趁利率高点抄底买地,然后以低价快速去化套现,也符合其一贯经营思路。

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自1950年创业算起,李嘉诚经商70余年仍屹立不倒,论穿越周期的经验,也只有巴菲特、索罗斯等少数人能与之媲美。

保守是李嘉诚穿越周期的秘诀,他的保守落到地产业务上,便体现在“现金为王”的策略上。摩根士丹利曾在一份研究报告中称:“长实相比竞争对手更愿意采用低价策略来加快销售。”

这种趋势在经济危机时尤为明显,多次危机前夜,都有李嘉诚抛售资产的身影。

自2007年起,李嘉诚多次在公开场合呼吁大家谨慎投资,而据《明报》披露,2008年10月,雷曼兄弟破产后一个月,李嘉诚当时的旗舰公司和记黄埔暂停了全球新业务投资,手握221亿美元资金,其中约70%以现金形式存放,其他为政府债券,完全没有投资企业债券、结构性投资工具和累计期权等高风险产品。

金融危机期间,李嘉诚成了楼市最彻底的“大空头”,2008年起,他先后抛售了上海、北京的商业地产和住宅项目。

自1997年亚洲金融危机后,李嘉诚开始加码内地市场,金融危机后,2013年,来自内地的收入占到整个李氏集团的50%。

但加注也在这一年戛然而止,当年8月,李嘉诚以约30亿元价格将1997年入手的广州西城都荟广场脱手,由此开启了甩卖之路。

此后,李嘉诚先后抛售了上海陆家嘴东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、上海世纪汇广场等多个地标项目。曾有券商统计,此次套现规模超过130亿美元,大部分流向了欧洲,李嘉诚因此被质疑转移资产“跑路”,有媒体甚至惊呼“别让李嘉诚跑了”。

与此同时,2016年后,王健林、许家印先后登顶国内“首富”,外界常拿两人与李嘉诚对比。但随着“三道红线”出台,一众房企如梦初醒:李嘉诚放弃的原来是“最后一个铜板”。

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在这一轮地产调整期中,最为清醒的万科自2016年起主动缩债,但在2020年底,万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%,距离“三道红线”绿档一步之遥;作为对比,年报数据显示,2020年,李嘉诚的长实集团资产负债率只有23.53%。

实际上,李嘉诚穿越周期的方式并不复杂:现金为王降低风险,低买高卖获得利润。他在全球经济的海流中巡游,在经济潮汐中寻找猎物。

2013年到2019年,李嘉诚逐步从内地撤资,但2020年起,长实种种动作又显示出“回归”迹象。

自2020年开始,李嘉诚逐步将其在英国等地资产摆上货架。当年11月,李嘉诚旗下公司以100亿欧元出售其在欧洲市场的电信基础设施业务,其持有超过34年的赫斯基能源也拱手让人。

去年3月,长江实业出售了公司持有的英国伦敦办公楼5 Broadgate的全部股权,作价7.29亿英镑(约合60亿人民币),还把估值高达150亿英镑的英国配电公司UK Power摆上货架。

在抛售英国资产的同时,李嘉诚重新进入土拍市场。2019年,李嘉诚斥资24.2亿元收购上海浦东三林地块,去年他又斥资上百亿港元在香港囤地。截至今年上半年,长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎(约706万平方米),其中800万平方呎、6400万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。

辗转腾挪之下,截至今年6月底,长实拥有438亿港元现金,而一年内到期借款仅约92亿港元,加上此次“甩卖”回笼资金,手握重金的李嘉诚正在伺机而动。

最近被李嘉诚盯上的“猎物”是前香港“地王”,豪宅项目凯玥。李氏家族在六年前竞标中失败,该项目于2017年被龙光集团与合景泰富买下,随着两家企业先后暴雷,凯玥被推上了谈判桌,李家也卷土重来。

除了抄土拍和地产同行的底,自家公司股票的投资者也是李嘉诚的“猎物”之一。早在2008年金融危机期间,李氏就曾抛售航运银行股低价增持自家“长和系”股份。

自去年7月触达54.72港元阶段性高点后,长实集团股价持续低迷,李嘉诚故技重施。公司财报显示,去年5月至今,长实累计付出约40亿港元资金用于股票回购。

从商业角度,之前的“跑路”,可以从避险和获利的角度解释;而此次“回归”,李嘉诚也许是在利好政策中提前捕捉到了机会,又或者是嗅到了海外的危机信号。

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