WeWork跌落神坛 共享办公跑不通？

曾经被软银看好的联合办公地产公司WeWork，尽管成功上市，但跑马圈地、烧钱扩张的模式却难以为继，再加上经济周期、新冠疫情、远程办公“三座大山”对联合办公的发展环境挤压，WeWork持续巨额亏损，甚至面临退市风险。在共享办公领域，WeWork的处境并非个案。过去在资本加持下，一批共享办公企业涌现。然而，当热潮退却、没钱可烧之后，企业的盈利能力成了摆在面前最大的问题。

(资料图)

股价新低

当地时间17日，WeWork股价暴跌24.7%，一度跌至历史最低点0.258美元，收盘价为0.264美元。消息面上，该公司突然更换了首席执行官，瑞穗银行的分析师将WeWork的评级从买入下调至中性。

前一天晚上，WeWork宣布大卫·托利将于5月26日被任命为临时首席执行官，现任首席执行官兼董事长桑迪普·马斯拉尼将在备受争议的创始人亚当·诺伊曼离职后卸任。瑞穗将WeWork目标股价从1.75美元下调至0.3美元，接近当前股价。他们还预计，在2025年底之前，该公司的自由现金流不会为正。

分析师在一份报告中写道：“我们认为，首席执行官的变动具有破坏性，尤其是在当前宏观经济形势不利的情况下。”过去两个月，企业裁员和破产数量增加。“我们认为该公司基本业务，特别是入驻率目标是无法实现的，这将导致更高的现金消耗，并最终推动对外部资本的需求。”

0.3美元的股价，和WeWork曾经的高估值相比显得十分渺小。2019年，WeWork是新兴企业独角兽的现象级公司，弘毅资本、软银集团、挚信资本、淡马锡控股等均曾为其注资。彼时，WeWork估值达470亿美元，被认为是继Uber之后的美股第二大IPO。

2021年3月，WeWork宣布通过与特殊目的收购公司(SPAC)BowX Acquisition Corp合并的方式上市，包括债务在内，这笔交易为WeWork估值约90亿美元。

2021年10月21日，WeWork以SPAC的方式在纽交所挂牌，发行价为10.38美元/股，开盘价达11.28美元/股。据不完全统计，自成立以来，WeWork累计获得了超过80亿美元的融资。

值得一提的是，作为WeWork的大股东，软银集团曾计划在2019年11月份按照19.19美元/股的价格收购价值高达30亿美元的WeWork股票，其中包括公司的联合创始人、前任首席执行官亚当·诺伊曼手中高达9.7亿美元的股份。最终，软银还是决定放弃30亿美元对WeWork的要约收购。

连年亏损

WeWork成立于2010年，与新概念“共享办公”一同成长起来。其商业模式是长期租赁办公空间，并将其拆分成多个短租合约转租给其他公司。“我们一直领导未来的灵活工作方式。无论您是一个人的团队，还是发展中的初创公司，抑或是财富500强企业，我们都能提供符合您工作方式的灵活解决方案。”WeWork官网显示。

然而，随着共享办公行业竞争愈发激烈，市场却似乎并没有站在“未来”这一边。有分析人士表示，疫情对WeWork带来重大打击，市场减少了对共享办公空间的需求。WeWork在过去几年里通过与商业房东重新谈判和终止租赁来削减成本，但该公司仍背负着巨额债务。

自上市以来，WeWork一直在努力实现季度盈利。公司此前披露的财报显示，去年第四季度WeWork营收为8.48亿美元；净亏损5.27亿美元。从2022年全年来看，WeWork的营业收入为32.45亿美元，净亏损22.95亿美元；而2021年营收为25.7亿美元，净亏损为46.32亿美元。

“共享办公的商业模式主要依赖赚取空间的单位面积。一旦竞争激烈，就很难维持盈利。在这样的情况下，尽管行业内企业在不断努力提高效率和减少成本，但是由于市场上存在过度供应和价格战等因素，这些举措并没有带来明显的改善。” IPG中国首席经济学家柏文喜对北京商报记者表示。

相较其他“共享经济”的轻资产运营，WeWork属于重资产业态，它首先需要垫付钱，从房东手里拿下房子的长期使用权，然后通过向企业和个人短期租赁赚取差价，而这种模式则相当依赖现金流。

此外，由于与新兴产业息息相关，共享办公极易受到科技公司裁员等影响。WeWork今年初表示，计划在全球范围内裁撤300人，还宣布退出美国40家门市。

从大热到遇冷

种种窘境下，WeWork面临着退市风险。该公司日前表示，已收到纽约证券交易所发出的违规通知，因为其股价连续30个交易日收于1美元以下。WeWork表示，该通知不会立即导致该公司退市，该公司将有六个月的时间恢复合规。

在共享办公领域，WeWork的处境并非个案。空置率过高，无法摆脱亏损、迟迟难以盈利“上岸”成为行业普遍状况。

主流玩家中，优客工场、筑梦之星、办伴等企业至今未实现盈利，优客工场、堂堂加、筑梦之星新近财报数据显示，2022年上半年三者净亏损分别为2.52亿元、1.29亿元以及552.22万元。

其中，成立8年多、被视为中国版WeWork的优客工场经营难言乐观。财报信息显示，2021年，优客工场营收10.58亿元，净亏损达19.96亿元；2022年上半年营收2.97亿元，净亏损2.52亿元，累计亏损金额持续增长。

为了生存，不少企业开始选择和地产商、物业联合经营的轻资产模式以降低成本，也有企业更加注重多元化的收入来源，开拓广告、数字化服务等领域。优客工场创始人毛大庆就曾说，他的工作重心是坚定不移地发展轻资产。

在转型的过程中，毛大庆也做过很多尝试，包括去卖包子。对于跨界到餐饮，毛大庆曾对外界解释道：“优客工场庞大的会员体系，不仅构成了丰富的线下场景和流量入口，同时也蕴藏着巨大的消费需求。”

柏文喜认为，共享办公的未来是毋庸置疑的，而且市场需求是真实存在的，尤其是对一些创业类企业和小微企业更是如此，但在实践中似乎并没有跑通，也就是持续亏损和不赚钱，导致其无法继续玩下去，这当然和之前资本过度追捧之下的行业过热与估值过高问题有关，但也要求行业再度理性回归到以现金流和盈利为中心的模式。

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