M0越来越火，哪个城市最好拿地？_每日快报

经济发展，土地是核心要素之一。

自2014年国土资源部提出严控新增建设用地后，各大城市不断在工业用地转型上推陈出新。其中，又以近年颇受关注和追捧的新型产业用地（M0）为甚。从深圳起步的M0一路狂奔，快速复制，再到遍地开花，M0一度成为企业的投资热土，尤其是2018-2020的三年时间，是真正意义上的M0黄金年代。

然而好景不长，被房地产玩坏的M0，最终也难逃「一刀」。作为最早推行创新用地的城市之一，2020年，东莞一则补充规定把M0的供应量限定在500亩，土地变性（M0）之路基本被堵死，所剩无几的指标彻底沦为头部科技企业的狂欢。

(相关资料图)

不过，进入2023年以后，在数字经济发展的主旋律下，M0颇有回暖之势。我们注意到，仅2023年第一季度，就有中山、常熟等多地出台新型产业用地新政或有M0用地出让的消息传出。

今天，我们选取20个样板城市（涵盖一线到四线），对其新型产业用地政策进行全面对比，希望为园区同仁提供一些参考。

维度1：用地分类

从用地类型上，多数城市参考了「深圳模式」，直接在M（工业用地）下新增新型产业用地（M0）门类，而这也是新型产业用地最广泛的分类方法。其他方法包括上海的C65（把M4统一到科研设计用地）、广州的M9（新兴产业园）、苏州吴中区的Mx/B2x（新型产业用地、新型商务用地）、杭州的创新型产业用地（M创）、南宁和福州的M1（创新型产业）、昆山的Ma（科创产业用地）、郑州的M1A（新型工业用地）、M（新产），以及本文未列出的M+（惠州）、M4（天津）等。

年限上，多数城市沿袭了工业用地的最高出让年限50年。但由于各地在试推行弹性出让、先租后让、租让结合等方式供应土地，所以企业实际到手的土地年限不一定有这么长，可能是6+N（6年考察期，再加上N年出让期），也可能是30年、20年，而在浙江、江苏的部分城市，甚至有10年的短期出让土地。戳这里，破解项目管理痛点

维度2：分割转让条件

分割转让上，长三角要比珠三角/内陆城市更严厉，且不说上海、杭州这样的发达城市，就连海宁这样的县级市，也明确提出原则上全部自持的要求（当然，有「原则上」三个字，也算没把话说死，还有可商量的余地）。但即便这样，搭上了半导体高速发展列车的海宁，M0用地仍然「一地难求」。

比长三角更严的政策来自成都，成都的M0政策是直接一刀切（没有「原则上」，就是直接不允许），完全没有商量的余地，而兄弟城市重庆（本文未列出）和成都的政策基本一致，不仅无法分割，即便整体转让也要政府批准。

不过，以上政策只针对新供应的新型产业用地，如果是「工改M0」，为了调动企业参与的积极性，政府普遍会做出比较大的让步。而在其他城市，如武汉、青岛等，除了自持50%左右的产业用房，基本都放开分割转让，即便是M0先驱深圳和东莞，也并非完全没有回旋余地。（以上海为例，民营企业单独拿地，分割的可能性不大，但与国资合作，可能性则会大大提升）

当然，前些年「方案勾地」、「PPT勾地」、空谈资源整合能力的民营企业太多了，政府见得多了，谨慎操作也完全能理解，如果企业带着实实在在的优质产业资源拿地，相信没有政府不感兴趣。

此外，值得一提的是南宁，南宁按照企业建设研发型总部、平台项目和低效用地上开发的创新型产业项目，分别设定了不同的可售比例，条理清晰，可谓是诚意满满。

维度3：土地价格

按照惯例，新型产业用地的价格底线是同地段M1的1.5倍，在这20城里，绝大多数城市的地价也高于这个水准。唯一例外的是岳阳，岳阳以所在地工业用地基准价为标准仅上调了30%。

究其原因，在我们看来有三，一是岳阳长期与省内的衡阳、株洲、常德争夺湖南第二城，这次又有了自贸区这块金字招牌，更要敢为人先；其次，岳阳作为中部地级市，土地价值不及沿海发达城市，如果没有大力度的优惠，很难吸引到企业；第三，岳阳是老工业城市，企业对写字楼的需求并不大，企业在M0上打擦边球，这笔账未必能算得过来。所以，政府只要做好监督，并不用太担心企业投机。

同样是小城市，黄石虽然没有在地价上给予企业额外的优惠，但对内却给干部打了一剂强心针。文件明确提到：在新型产业用地（M0）试点项目的推进中，未能实现预期目标，但符合改革方向，决策程序合法，未牟取不正当利益的，对有关单位和个人不作负面评价，免于追究相关责任。目的就是希望干部能放下心理包袱、全心投入。戳这里，破解项目管理痛点

维度4：容积率/配套比例

从容积率上看，大部分城市对M0容积率的要求都在2.0-3.5之间，这个标准既和传统的M1形成错位，同时也不会过度挤压B类商办的生存空间；而珠三角和长三角的容积率普遍更高，也符合当下土地稀缺的现状和「工业上楼」的现实需求。

在配套比例方面，大部分城市都提出不高于30%，部分城市对配套内的住宿产品比重也作出了规定。唯一例外的是把配套比例放宽到40%的岳阳，理由同上。

维度5：准入条件

投资准入上，多数城市都写得比较模糊，仅仅给出了准入的产业门类，至于企业规模要多大、固定投资多少、税收要求多少，完全没有提及。这也会给企业带来一个误区——看起来好像挺容易，但隐形要求非常多，实际接触下来往往难于登天。

先不说M0能不能报（一些城市基本已经不批M0），光税收一条，据我们了解，在上海浦东拿M0，固定资产投资强度一般不能低于2000万/亩、税收不低于300万/亩；在杭州拿地，固定资产投资强度800万元/亩、单位用地税收100万/亩只是门槛（杭州新型产业用地非常谨慎，基本不批）；而成都的第一块A36，投资强度达到了惊人的1350万元/亩。实际门槛之高，可见一斑。

当然，也有做得细的城市，比如广州，明确给出了准入指标，新增用地的，中心城区投资强度应不低于1200万元/亩，外围区域投资强度应不低于800万元/亩；工改类的，投资强度不低于300万元/亩，年度地均达产税收，中心城区不低于120万元/亩，外围区域不低于80万元/亩。

而昆山直接采取评分制，把每个指标量化，如，亩均投资1000万元及以上的得10分，900万元-1000万元的得9分，依此类推....最后600万元以下的不得分。亩均税收达到上年度昆山市工业企业资源集约利用综合评价A类企业平均水平150%的得12分，低于120%的不得分。这样企业能不能拿地，就会一目了然。

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