【世界新视野】工业上楼火了，但不是谁都能做

不久前，深圳今年首个“工业上楼”新项目——宝安燕罗智能网联汽车产业园开工。截至目前，深圳已有72个“工业上楼”项目,用地面积854.8万平方米,平均容积率4.2,厂房面积达到2306.5万平方米。

事实上，自去年深圳提出“工业上楼”以来，湾区重启“上楼”热潮，东莞、中山等市纷纷跟进。从深圳的“2000”万方到东莞的“5000”万方再到中山的“3000+2000亩商住改工业” ，每一个诱人的数字似乎都在说明，工业上楼已然成为这个春天湾区的顶流。

(资料图)

热度狂飙的同时，问题也接踵而至。工业上楼到底如何做？主要模式有哪些？目前我国“工业上楼”实践有哪些？城市间竞相追逐产业空间供给的背后，又有哪些隐忧？

典型模式

不外乎两种——中国香港模式和新加坡模式

中国内地工业上楼的模式主要源于中国香港和新加坡，进了内地之后根据各地的情况不同，慢慢演变成了珠三角和长三角两大模式——具体来说，珠三角主要学习的是中国香港工业大厦的模式，而长三角则是以堆叠式厂房较多。

1、中国香港工业大厦——珠三角模式鼻祖

中国香港工业大厦起源于全球产业迁移机遇。上世纪50年代开始，中国香港开始进入全球制造业分工体系，成为亚洲重要的轻工业品生产地，大量手工业、轻工业开始发展起来。

为了缓解工业发展和土地资源紧张的矛盾，中国香港政府开始大力鼓励私人地产商投资工业大厦建设，高层工业大厦开始发展起来。

这种工业大厦的特点是地块容积率较高，一般在3.0以上，建筑高可达百米。随着中国香港产业的发展，工业大厦的产业门类也逐渐由轻手工业向服装、医药、电子等轻型产业演变。例如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地。

05年之后，和中国香港毗邻的珠三角地区由于同样面临着土地稀缺的困境，开始借鉴中国香港工业大厦模式。早期以顺德天富来国际工业城项目为代表的“高层厂房”和中国香港的工业大厦颇为相似，盖因早期珠三角产业结构承接自中国香港，生产加工诉求和产品形态颇为类似，对中国香港的厂房形态自然接受度也更高了。

而发展到18年之后，随着深圳、东莞等地纷纷出台明文指导政策，工业上楼的产品逐渐标准化，工业上楼的定位、体量等渐渐需要和珠三角产业类型转变相匹配，出现如全至科技创新园、东莞淞沪智谷等高强度开发的智造园区。

2、新加坡堆叠厂房——长三角模式宗师

与珠三角相对应的长三角，由于节地需求并不如珠三角强烈，且产业相对偏重，更适应的是新加坡堆叠厂房模式。

新加坡堆叠厂房最大的特点便是三层叠三层的结构，以三层为一个单位向上堆叠，将容积率提升至2.0以上。通过垂直盘道的设计，解决高层厂房货运运输难题，实现多首层厂房。

这种厂房的一个单元内有三层楼面，合理的集“货车装卸、停车、生产研发制造仓储、员工休息”于一体，满足了多样化、多功能的园区产业需求。

目前国内，长三角工业上楼的典型项目以苏州为先。例如腾飞新苏工业坊，就是苏州工业园区引入新加坡企业腾飞集团，借鉴新加坡多层厂房开发经验打造的，容积率提高至1.8，地上建筑面积增加了43.5%，扩建了地下一层建筑2万平方米。通过向天上地下要空间，进一步提高了土地的承载力。

汲取鼻祖经验，新时期内地实践

总结出新特点

中国香港和新加坡的模式虽“珠玉在前”，但也存在着不少问题，例如新加坡的堆叠厂房由于造价较高，建筑使用并不经济；中国香港的工业大厦到了后期随着服务业崛起制造业外迁，高层厂房的空置率十分严重，尽管中国香港政府出台了“工业大厦活化”政策进行补救，但依然面临着不少困难。

摸着中国香港的“石头”过河，这一轮珠三角的“工业上楼”政策，在产业定位、开发模式等诸多方面因地制宜，呈现出以下新特点：

1、引进产业以高端制造业为主，助力产业向链条上游延伸

中国香港发展工业大厦的初衷是为了满足轻工业品生产的需求，但是由于没有采取针对性的产业政策去鼓励本土制造业进行升级从而提升国际竞争力，以至于在租金和用工成本上涨后，制造业大量外迁，从而导致大量工业大厦空置严重。

而在珠三角这边，尤其是深圳，其产业阶段则已经处在“产业空心化”的节点上，此番“工业上楼”的政策，恰恰是为了刺激制造业回流，让制造业重回立市之本的位置上来。

而在制造产业的类别上，深圳的选择也很明确——就是为了扶持以“20+8”产业为代表的战略新兴产业，包括新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、智能制造、工业互联网等“高精尖”行业，推动制造业高质量发展。

这些产业设备较轻，生产过程噪音污染较小，产业适应性、货运效率等都能满足工业上楼的相关要求，可以说天然适配。

2、创新开设政策“组合拳”绿灯 ，助力企业赢在起跑线

作为湾区“老大哥”，深圳一向走在全国前列。这次的工业上楼引来了全国的瞩目，但事实上，其政策“头汤”，是珠海先“啖”上的。

早在2022年4月，珠海产业发展大会就明确提出“产业第一”的发展口号，并提出“今明两年统筹建设2000万方（新建1000万方，改扩建、提升1000万平方米）”的目标。在此刺激下，深圳祭出5年2000万方共一亿平方米的大招。其后，佛山东莞中山等市纷纷跟上，开启了珠三角厂房内卷时代。

“工业上楼”相关重大项目不仅关系到各市的高质量发展，也是稳投资、促增长的“压舱石”。因此“快”就成了这场攻坚战的一大特色。而传统产业基建具有产业项目审批落地环节多、流程长、落地慢的问题，导致项目周期长。也因此，本轮“工业上楼”，珠海配套出台了多项“绿灯”政策，助力流程再造。

例如在建设端，珠海出台了《优化不动产登记服务贯彻落实“产业第一”十条措施》，创新‘拿地即开工’‘交地即发证’‘交验即发证’模式，将产业项目审批从“串联办理”变为“并联办理”，助力企业赢在起跑线。

3、政府以低租金、高配套留企，重塑产业支持新模式

“保本微利”，可谓是这一轮“工业上楼”项目最为突出的特点之一。

珠海：“东部片区用房租金平均不超过20元/月/平方，西部片区租金不超过15元/月/平方”；深圳：“控制租金≤35元/平方米/月，租赁价格年涨幅≤5%，内部收益率≤4.5%”；东莞：“租金≤20元/平方米/月”。

足以见得，无论珠三角区域厂房如何“内卷”，对于厂房的租金价格，各地区都保持了“低租金”这一特性，盖因工业上楼的本质目的是为了导入新产能、培育新动能，非营利性的“准公共产品”是这一批“工业上楼”的明确地位。

除了用低租金吸引企业，政府还打算通过高品质、高标准的配套空间来留住企业。具体来说，就是要生产和生活需求并重，打造有品质感、有幸福感、有归属感、有烟火气的配套环境，打造员工舒心、企业安心的生产生活空间，最终有效解决企业“招工难”“留人难”的问题。点击了解，让招商不再困难

例如珠海格力三溪科创小镇。作为珠海首个尝试标准厂房的“工业上楼”项目，格力三溪科创小镇同时也是珠海主城区首个集研发办公、工业上楼与商业生活配套功能融合的产城项目。

一方面，格力三溪小镇集“产、学、研、展、商”服务配套系统于一体，建设了三溪幼儿园、三溪实验小学等配套设施，解决园区员工子女的上学问题，同时还建设了院落式的步行系统，通过垂直交通上下串联各类配套设施，使之互相咬合穿插，形成更多的共享交流场所；

另一方面，格力联合香洲区政府成立珠海市香洲区光电产业协会吸纳多家会员单位，举办相关产业沙龙、共建光电产业公共技术服务平台等，促进产业相互交流助力集群融合发展。

4、政府统筹、国企主导、市场运作，国民携手专业分工

新时期珠三角“工业上楼”项目的第四个特点是国企担纲。这一特点再次突出了“工业上楼”保本微利、准公共产品的属性。

事实上，中国香港的工业大厦更为依赖私有资本，开发投资商以私人地产商为主，这也为后期工业大厦活化而引来投机导致价格上涨等负面问题埋下伏笔。

而本轮工业上楼，一向倡导“小政府，大市场”的珠三角片区不约而同地将此项目摊派指标放在国资国企身上，调动国资资源，激活国企功能，强调“有为政府，有力国企，有效市场”的转型趋势可谓是十分明显。

据悉，截止至2022年年底，珠海格力集团、华发集团、大横琴集团等国企，已经明确承担厂房建设地块43块，总投资467.4亿元，占到当年珠海工业总投资额的79%，可谓是当仁不让的“排头兵”和“主力军”。

但这并不代表民企在这一场声势浩大的“工业上楼”项目中完全没有参与的机会。深圳发布的《深圳市“工业上楼”试点项目审批工作方案 》文件明确指出了“工业上楼”项目的原则是“政府统筹，市场运作”。民企需要找准自己的专业化定位，在前期规划、专业化运营等环节运用好“金刚钻”做好自己的“瓷器活”。

5、充分调动国企资源，招商运营一条龙全方位赋能

产业生产空间供给得以保障之后，下一个议题，就是如何将产业空间装满。因此，继珠三角厂房“内卷”之后，接下来势必还会兴起一场招商大PK。

而从目前深圳珠海佛山等地的实践来看，国企，已经当仁不让的成为担纲主力。还是以珠海为例，打出“产业第一”的珠海，由市国资委牵头，全力推动珠海三大国企（格力、华发、大横琴）组建招商团队，围绕珠海4+3产业集群实施精准招商,创新“建成即满园”、“封顶即招满”的模式，成功引进耀灵时代、纬景储能等一批优质项目,协议投资额达到580.9亿元。

这种“加速度”的招商模式，少不了对国企资源的充分挖掘。正如佛山当前正在开展的国企改革行动，致力于把原来“隐身”的国企功能激活。招商引资方面，佛山通过国资国企的招商支点作用，形成“国资引领-项目落地-股权退出-循环发展”的招投联动模式，促进项目落地。

同时，在产业新空间建设和产业项目快速落地两端的背后作支撑的，是持续优化的营商软环境。这需要政府搭建好产业服务体系，和国企招商团队紧密联动，打出产业招商“组合拳”。点我了解，智慧园区数智招商方案

“内卷”之下，仍有诸多问题

需慎重对待

当然，珠三角厂房大内卷之下，仍有不少问题值得我们警惕。

首先就是产业载体形态和城市产业结构相匹配的问题。昔年中国香港工业大厦就是因为产业载体资源和产业需求发生了错配——中国香港大规模建设工业大厦是在70-90年代，然而中国香港制造业增加值的高峰是在1970年，此后一路下滑——导致中国香港工业大厦大量空置。

当下，珠三角大舞台上，产业空间供给规模是一个赛一个惊人，但是，随之而来的产业导入问题也令人思考。首先在于我们到底需要多少产业空间，又能否装载这么多的产业？参考新加坡数据，过去十年，新加坡GDP约为3000-4000亿美元（与深圳近十年大致相当），而所有工业和仓储空间仅约4500万平方米。

而根据深圳规划，5年深圳要新增1个亿方的产业空间！其次，产业导入可能面临的同质化问题也令人担忧，我们通过“工业上楼”所带来的“创新成果”和我们的“投入成本”是否能相匹配？

第二，城市间竞争的问题。深圳此次跟着珠海动作，出台每年2000万平方的政策，颇有点跟珠海“叫板”的意思。但其实，珠海此前高调打出“深珠融合发展”的旗号，就已经把城市招商竞争摆在了台面上。

事实上，珠三角几大城市相互到对方城市进行驻点招商的行为已司空见惯，各大城市产业招商间的竞争早已是十分激烈。

然而，良性的城市群关系应该是协同发展、错位竞争，通过城市间生产功能、生态功能、生活功能的有机协同，共同推动世界级的城市群的诞生，才能助力区域制造业向全球价值链的中高端迈进。

第三，租金≤35元/平方米/月、IRR≤4.5%的指标设定无疑让市场化园区承受巨大压力，市场化的园区又该如何应对？当下深圳厂房对于租金的设定，有着调平或者平抑市场工业厂房租金的重要功能。这对于市场化园区来说，一方面需要随之相对调整园区价格以适应市场形势，一方面更需要市场化园区深耕运营，用差异化、专业化的服务来平衡厂房的价格优势。

此外，高层厂房还会带来诸多社会隐患，例如爆炸、火灾、安全事故等。目前珠三角各地的“工业上楼”项目高度普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。过高的楼层使得消防梯难以到达，高层逃生的概率大大降低——中国香港九龙就有前车之鉴。这些安全隐患需要珠三角等地在实施“工业上楼”项目时更加警惕。

小结

工业上楼作为城市产业发展空间的重要供给，是缓解城市发展和建设用地紧张矛盾的重要手段，也对产业供需市场化失灵起着政策调节作用。但目前来看，产品的开发建设、运营招商，市场的定价、收益，政府的审批监管等多个维度，依然有很多需要商讨的问题待解决。从政策出台到成功落地，需要一整套专业的体系保障。工业上楼，尚在路上。

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