狂欢之后有隐忧：工业上楼项目如何招商

当前，工业上楼的热度很高。珠三角一些标杆项目每天要接待络绎不绝的学习考察团，还不时受外地邀请前去「传经送宝」。

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但在商业世界，我们不光要看到增长，还要分析背后的风险与隐患。

在重提「制造强市」的大背景下，今年，多地加强了工业用地的市场供应，工业上楼的出现，更是让大城市的工业空间以几何级数增长。在这个过程中，如果按既定目标供应，必将导致工业空间供过于求或超前供应，届时是否有足够的企业来「填满」这些多出来的空间，确实要打上一个大大的问号。

另外，高层厂房建起来容易，去化却非常难。一方面，不是所有企业都适合上楼，准确的说，只有一部分轻设备、轻污染、轻振动的特定企业可以满足上楼的条件，这样招商的范围就很有限；第二，即便具备上楼条件的企业，其上楼的意愿也不会很强，毕竟，相比于逼仄的高楼大厦，绝大多数企业更喜欢独门独户的标准厂房；第三，2023年，这么多工业上楼项目同时上马，到时一起交付，产业招商竞争将异常激烈。

所以，我们在做工业上楼之前，除了要了解上楼的的可能性、制定技术指标、测算计算收益率（IRR）外，更要把载体建成后的去化问题想清楚。如果只是闷头跟风，到时候招商不利，工业上楼成了「工业上不去楼」，损失可不是一丁半点。

在笔者看来，产业招商的本质是匹配企业的需求，从这个角度来说，要想知道怎么招企业上楼，就要搞懂企业「凭什么」愿意上楼。

在笔者看来，在不影响企业正常生产运行的前提下，企业愿意上楼，主要是出于以下几个方面的考虑。

1、省租金；

2、拿政策；

3、不具备独立拿单层厂房的条件；

4、离自己的上/下游企业更近；

5、行政命令驱使。

以上，除开第五点是政府强制要求，其他几个因素都是围绕「成本」展开。换言之，只要保证企业上楼有利可图，招商就成为了可能。

以下几种模式可以尝试。

预招商+厂房定制

工业有千行千面的特点，不同企业对厂房有不同需求。

相比于单层厂房，工业上楼项目在楼板承重、环保安全、工艺需求、减振隔振、垂直交通等方面有诸多限制，如果做成标准厂房一样的流水线产品，则很难匹配企业的实际需求。因此，工业上楼项目在开发建设时，很有必要采取「预招商+厂房定制」的模式，即最大限度根据企业需求量身定制空间，并给予一定配套功能。

具体实施上：在厂房建设之前，发布预招商公告，对有意向上楼的企业组织专家评审，确定引进的，为其定制化开发厂房。

这种模式一方面解决了生产需求与工业上楼产业空间不匹配的难题；而企业仅需缴纳厂房租金便可租赁到自己设计的厂房，一次性投资大大减少。

政策补贴招商

引导企业上楼，给钱是最直接的办法。只要政策足够有吸引力，一定能调动企业上楼的积极性。当阶段性目标完成之后，再调整支持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移。

目前，主流的补贴政策包括落户奖励、租金补贴和装修补贴。

1、落户补贴，给予企业落户一次性补贴；

2、租金补贴，如深圳提出工业上楼自持厂房建成后平均租赁价格≤35 元/平方米·月，租赁价格年涨幅≤5%；而同区域单层厂房的成本普遍超过80元/平方米·月，这样减半的租金，无疑对企业有极强的吸引力；

3、装修补贴，比如深圳市光明区提出，企业装修按实际装修费用的50%，一次性给予其最高500万元装修补贴。

有政策的加持，园区就完全掌握了招商主动权，租金可以做到很低，完全「碾压」同地段厂房。

当然，也有直接把补贴给到开发主体的。

按照实际经验，在净地上，工业上楼的建安成本要比单层厂房高出20%左右。而目前各地工业上楼项目基本以拆除重建为主，因此成本还要加上拆除、清运以及土地整理费用，加起来超出单层厂房不少。然而，成本更贵的楼上租金却比楼下更低，租起来难度也更大，这样算下来，如果没有强有力的政策扶持，普通企业很难参与（目前工业上楼项目基本也以国资为主）。

而根据政府提出的工业上楼「保本微利」的原则，政府也应给予建设主体一定补贴，比如佛山市三水区的乐平镇，就会按照建筑物总体工程造价的2%，给予建设主体一次性的补贴。深圳则是对获得工业上楼园区认定的开发单位，给予一次性500万元的建设补贴。

产业链招商

从工业上楼特点的不难看出，工业上楼供给的产业空间，是要优先保障制造业核心研发环节，而非普通生产加工企业，这也与政府工作报告提出的「围绕制造业产业链，推进关键核心技术攻关」一致。

因此，从产业链的角度看，工业上楼招商的目标包括 ：

1、新兴技术企业，如人工智能、智能制造及工业互联网、生物医药健康等；

2、各类补短板的“链条型”企业，独角兽企业、专精特新“小巨人”、瞪羚企业等；

3、工业生产配套企业，如软件信息、科技服务等生产性服务业企业；

4、链主企业的研发总部，区域创新中心等。

从产业链角度看，这些对象有一个共性，即对上下游的协同能力依赖较强。因此，园区可围绕某一产业链条针对性引进链上企业、延伸产业链条。在降低企业经营成本的同时，提升生产和流转效率，打造产业生态，再以产业链优势吸引更多企业。

项目入股招商

如果政策补贴不足以吸引企业入驻，对一些质地优良、发展前景广阔的项目，也可以采用项目入股的方式进行合作招商。

具体包括：

1、基金招商，由国有平台公司组建母基金，交给主流资本管理，这些母基金再与全国优秀的资本组建子基金，投资当地优秀企业，并把企业拉到特定项目里。

2、土地入股，地方政府可以以国有土地使用权作价出资（入股）的模式与中小企业共同建园，以土地撬动投资，推动优势高成长中小企业上楼。当然，这里需要政府层面从政策上给予支持（如允许分割销售、独立产权等）。

3、租金入股，用租金置换企业股权投资，在为企业节约运营成本的同时，园区也可以探索「孵化+投资」的新模式，毕竟，厂房空着也是空着，不如拿出来做一些有更意义的事情。

多业态联合招商

不同企业对园区产品有不同的需求，其中，生产加工、物流仓储仍需要布置在首层或者低层；组装、研发等环节可以放在二到三层；办公、展示、会议、检测等功能放在更高楼层。园区可以设计独栋工业上楼产品，专门为某一家企业服务，在一栋楼里形成「下生产、中研发、上配套」的产业布局。

当然，这里可能涉及到工业用地的法律规定，严格意义上来讲，工业项目有总用地面积不高于7%、总建筑面积不高于15%的红线，但实际中往往要突破这一限制，需要一些政策上的突破。

产业配套招商

园区可根据实际，统筹建设可供入驻企业共享使用的实验室、检测室等公共设施用房，满足企业发展需求。因为以研发为导向的工业企业，其对研发、创意、中试、检验检测、技术推广、环境评估与检测、科技企业孵化等新型产业功能需求更加旺盛，设施由园区统一建设，能够降低企业研发成本。

规划前置招商

除了要结合企业当前的需求，工业上楼项目也要着眼未来，在设计之初保持适度前瞻，同时预留一定拓展可能。

第一，传统厂房位于工业区，外部环境较差，高层厂房的环境应以写字楼为标准打造，创建高端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求；第二，传统厂房环境脏乱、夏天闷热、冬天阴冷，为打造差异化优势，高层厂房应配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统，在硬件上对标准厂房以「降维打击」；第三，园区建设应考虑企业降碳节能的潜在诉求，搭建园区碳运行监测和调控体系，提前布局双碳战略。

行政命令引导

城市用于工业建设的土地稀缺，主要供给大企业，而中小企业由于资金和规模限制，一般用地面积较少，难以达到政府出让工业用地的门槛。在这样的背景下，政府层面可出台标准化厂房入驻管理办法，引导中小企业向工业上楼项目集中。如，对投资额低于XX的企业，不再单独提供单层厂房，一律进入工业上楼项目。

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