当前滚动:重资产处处碰壁，轻资产运营该何去何从？

1978年，我国第一个工业园-蛇口工业园在深圳诞生，在十一届三中全会改革开放号召后，中国产业园区已经走过了40多个年头。

肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设使命的产业园区，与地方经济深度融合，成为助推各地区域经济快速发展的头号功臣，让最初的工业园区演变成如今产业高密度集聚的产业园区。

Part.01

(资料图片)

重资产遇危机

企业向轻资产转型

为了实现中国经济快速发展，产业园区作为产业发展的承载地，逐渐成为各地政府推动区域经济发展的核心。

自我国设立首批14个国家级经济技术开发区后，各地政府为了引进优质企业实现当地GDP增速，推动地方经济发展，容纳更多优质企业在本地生根发芽，产业园区的需求量日益增加，各地城投公司开始大举进攻产业园区领域。

产业园区也乘着这股春风，如雨后春笋般涌现，以迅雷不及掩耳之势伫立在我国的各个城市，在各项利好政策的推动下，产业园区增长速度之快，辐射范围之大，短短十几年，产业园区数量呈现出爆发式增长。

在区域开发的浪潮下，越来越多的企业也开始瞄准产业园区这块蛋糕，打包工业用地、商业用地和房地产的区域开发成了香饽饽，这类项目光靠卖房地产和商业地产这两项就赚得盆满钵满，它们也成了一个个伫立在城市上方的数字，在开发商们的财务报表上疯狂跳跃。

企业尝到了“利滚利”的甜头，铆足了劲头拿地、开发、收钱，循环往复。房地产和商业地产板块的收益就足以让他们肾上腺素狂飙，面对收益相对较少的产业园区板块，开发商们根本无暇顾及，就马不停蹄的赶向下一个项目发财了。

一小部分园区项目吃到了产业转移的红利，尽管没有在产业园区招商运营上花太多心思，还是风风火火的把园区做了起来，但大部分园区没有那么幸运，光顾着建好载体，却因为缺乏成熟的产业运营经验和给力的招商团队，导致无数园区被空置下来。以往粗放式的经营方式，也让产业园区进入发展的死胡同。

一顿操作猛如虎，政府傻眼了，地没了，钱飞了，两手空空，属实有点冤大头，只留下一大堆空置的产业园区烂摊子。管呢，劳心费力，不管呢，上头三天两头的红头文件问候属实有点吃不消，地方政府莫名吃了哑巴亏，又怎能善罢甘休！

2020年8月，一纸房地产行业的“三条红线”调控政策出台，向开发商们打响了第一枪，这一脚急刹车，断了无数在产业园区行业内靠卖房地产赚钱那批人的财路。随着“租赁比例控制”“分批供地”等各地细致化的相关政策出台，让原本可以出售的产业园区之路被堵，重资产规模化扩张也处于放缓状态，不由得让前几年大发横财的开发商们捏着冷汗，“高杠杆+高周转”的房地产模式已经一去不复返了。

以前粗放式的发展道路频频亮起红灯，精细化发展成为当下唯一的选择，越来越多企业开始注重现有存量资产的盘活。在重资产规模化复制处处碰壁的当下，轻资产运营模式迎来了历史机遇期，许多产业园区龙头运营商也将轻资产作为探索的新选择，轻资产创业企业更是如雨后春笋般涌现。

Part.02

新一轮改革兴起

产业园区需求更盛

产业园区发展早期，主要以做标准厂房的传统制造业为主，随着经济发展，商业办公楼的需求日益涌现，两者有个共同点，就是对产业园区的运营服务没有过多需求，无非就是提供相应面积的厂房，或是空间、环境以及装修不错的办公楼，基本的物业就可以满足日常办公需求，园区与企业之间的联系相对薄弱，基本处于各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜的状态。

但是，随着新一轮科技革命和产业革命的蓬勃兴起，越来越多的科技创新型中小企业进入市场，处于发展阶段的他们，一改往日园区企业的保守做派，需要产业园区提供多维度的深度服务，包括融资、产业链对接、市场对接等需求。以往靠帮忙打扫卫生、管管乱停车的服务体系，在当下园区多元化需求下显然已经行不通了。

产业园区进入存量时代，天花板效应日渐显现，园区运营商手里握着大量产业园区资源需要盘活，各类实体企业的老旧厂房面临盘活难题，在国家对盘活存量资产和存量资产改造号召推动下，如何将存量资产盘活、降低园区空置率、实现当地产业增量，成为园区拥有者最关注的问题。

拥有大量园区资源的城投公司，过去主要负责融资和建设板块，招商和运营的内容基本不会涉及，大部分由管委会来负责。在推动国企市场化改革之后，城投公司也加入市场化发展行列，肩负起了产业园区运营的责任。但短时间内城投公司依然缺乏相应的产业运营团队和经验，所以与轻资产运营商合作成为他们的首要选择。

市场需求倒逼产业园区改革，哪里有需求，哪里就有市场。狂炫PPT获得招商的模式，一座座园区拔地起的神话，早已经成为过去式。上到城投公司，下到产业企业，大量的土地在他们手中急需盘活，市场空间足够庞大，急需一批专业的轻资产运营商，将手里现有资产盘活，通过轻资产运营实现现有资产利益最大化。

Part.03

企业“轻”装上阵

产业运营成为发展主力

随着公募REITs的成熟，加上近两天不动产私募基金在试点运行，不仅给产业园区提供了多一重金融化退出的通道，也因此吸引了更多资本方和金融市场的关注，对盘活整个产业园区的市场有着重要作用。

基金公司有收购能力，但在产业运营方面却略逊一筹，一般在收购产业园区后，都会寻找专业的运营公司将资产盘活，提升资产价值。公募和私募通道打开后，加上产业运营的加持，不仅可以将现有存量进行盘活，还能让产业园区现有资产增值，这无论对重资产还是轻资产来说都是最核心的价值。

先有曾经产业新城一哥华夏幸福全面转型轻资产，后有二级园区规模化之王联东建起了自己的轻资产事业部，德必集团、锦和商业、中城新等也在轻资产运营模式中打磨多年。如今，越来越多的企业嗅到轻资产面具下的广阔市场前景。

蜂拥而上走轻资产道路的背后，是更强大的利益链驱动。在当下的市场环境中，产业运营是大家关注的核心，它不仅符合轻资产逻辑，也符合重资产逻辑，根据我们目前接触到企业来看，上海鼎榕壹天地产业运营管理有限公司（以下简称上海鼎榕）是比较符合我们对于轻资产运营认知的。

对张江有着30年运营服务经验的丛宝明先生带领着上海鼎榕，凭借对张江数十年如一日的深耕，铸就了一身成熟的产业运营服务能力，对园区内的企业发展和产业生态构建有着充分的实践经验。

时至今日，已经深度服务超过500家、链接8000余家科技创新型企业，这些不仅是上海鼎榕的产业资源更是在后续与园区合作中推动生态化落地的潜在招商群体，

近年来，上海鼎榕依托对张江产业培育的数十年经验，加上强大的科技创新产业生态链资源支撑，一手经验一手资源，两者强强联合。不仅可以为所服务的园区或政府打造一个成熟的产业生态，还能为创新科技企业打造全新的产业增量。

Part.结语

在宏观环境的影响下，产业园区行业回归本质——发展产业。

上到国企央企，下到民营企业，实现区域产业增量，培养成熟产业生态，盘活现有存量资产，成为了如今园区运营时代下的唯一选择。

不仅使得越来越多的园区运营商开始注重自身的产业运营能力，轻重分离，打磨轻资产运营能力，也将会催生出一批新生代轻资产运营团队。

标签： 存量资产 开发商们