世界关注：“工业上楼”深圳制造“八仙过海”

对于寸土寸金的深圳来说，大平台就是深圳制造业的“看家宝贝”。2022年，随着深圳“工业上楼”计划实施，具有深圳特色的大平台建设正式拉开帷幕。

推动制造业高端化、智能化、绿色化发展是重要的国家战略导向。随着工业4.0和数字化浪潮席卷而来，传统制造业也正向自动化、数字化、智能化转型。而传统厂房利用率低、品质相对低端、配套并不齐全、缺乏定制化考虑，难以满足当下时代制造业需求。但随着厂房的更新升级，带来了租金成本上升，导致部分制造业企业向外流失，影响地区产业生态。因此，如何解决高品质空间与高租金的矛盾是摆在全国大中城市面前的一道难题。

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深圳发扬敢闯敢干、敢为人先的精神，以企业需求为导向，着眼长远、适度超前规划建设“工业上楼”大平台，探索走出一条高品质、低成本、定制化的厂房空间供给新路径。

高品质，面向先进制造业发展的优质空间

高品质空间就是生产空间高标准、生态空间高颜值、生活空间高便利。与传统厂区不同，“工业上楼”园区符合先进产业、高端人才对高品质的空间需求。

“深圳推动‘工业上楼’，不仅要打造‘垂直工厂’，更要打造产城融合的高品质明星产品，实现生产、生活、生态‘三生融合’，创新、创业、创投‘三创结合’。”深圳市委常委、副市长黄敏表示。

“三生融合”，就是要统筹生产、生活、生态三大布局，实现职住平衡、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。“三创结合”，就是以高端制造为核心，打造创新城区，吸引社会资本关注和创投加盟，激发年轻人创新创业活力和草根梦想，提升科技研发和应用水平。

新桥东，全球“三生”“三创”标杆园区。建设中的宝安新桥东“工业上楼”项目是“三生融合”“三创结合”高品质园区的典型代表。深圳瞄准500亿元投资、500万平方米优质产业空间、实现500亿元GDP的“3个500”目标，着力将新桥东打造为全球标杆先进制造业园区。

项目规划研究占地面积多达2.3平方公里，其中开发建设用地0.75平方公里，计容面积约423万平方米，容积率5.65。项目彻底改变建筑质量差、配套不足、产出率低的面貌，拆迁前容积率仅为1.22。建成后可提供约255万平方米高品质产业空间，其中高标准厂房面积159万平方米。目前有初步入驻意向的企业有80余家，其中规上国高企业73家。

项目实施开放式设计，各个楼栋一层完全打通，增加更多绿化，在空中通过廊道将研发和厂房的裙房屋顶与“两山四湖”相连接，布局教育、医疗、运动、商区等生活配套，实现生产、生活、生态融合。项目规划适量创新创业空间，构建“上研下产”模式的产研综合体，未来高度整合小巨人、龙头等关联企业，引入人才、资本、服务机构等创新要素，推动创新、创业、创投一体化。

南山红花岭基地，高标准厂房园区典型代表。南山智造红花岭基地位于南山区桃源街道留仙大道南侧。项目用地面积约11.8万㎡，开发规模约78.2万㎡，容积率6.6。其中高标准厂房占总建筑面积一半以上，单栋厂房高度近90m，层数16层，各项指标超过其他地区标准。原业态为老旧工业厂房，建筑面积约27万㎡。

通常，制造业企业不愿“上楼”的原因有：重型设备不易上楼，厂房楼板荷载要求高，高层货梯难达标，货运效率低。该项目在这些难点上均有所突破。

一是层面布局按照“可拆可合”要求，设计出“C字型”“一字型”两种厂房结构，尽可能保障流水线长度。其中，C字形标准层面积达8000㎡，一字形标准层分别为3000㎡、5500㎡、8000㎡。各类厂房可灵活分拆成1600-8000㎡不等单元，保证了不同业态企业的生产需求。

二是层高预留了未来生产的需求高度。考虑到先进制造业的生产需求，层高定为首层8m，2-9层6m，10-16层4.5m。

三是楼层承重标准较高。该项目厂房的荷载标准为首层2.0吨，2、5、9层为1.5吨，10层及以上为0.8吨，其他层为1.0吨。这些负荷标准能满足绝大部分企业生产需求，荷载要求高的企业可入驻低楼层。

四是采用了盘道和高架平台，装卸货可直通各楼层。借鉴裕廊“趋势工厂”经验，通过盘道连接各个楼层。每栋建筑由3个三层单元堆叠，2、5、9层架设高架平台，功能效果与首层相似。第9层平台有吊装重型设备的预留位置。同时2、5、9层预留有卸货平台及货车停车位。货车经盘道到达对应楼层平台卸货搬运，可大大缩减货运时间。

大族激光智造中心，龙头企业高品质“工业上楼”园区。宝安大族激光智造中心建有4栋生产厂房，层数7层，配有较为齐全的公寓、食堂、运动场地等配套设施。利用厂房楼顶建设850m环形塑胶跑道、2个标准篮球场、2个网球场。还配有约800套宿舍、近900㎡健身房、2个羽毛球场、200㎡桌球室及乒乓球室、超6000㎡超级员工食堂、超1000㎡社区健康服务中心。员工可以通过连桥直接到达生产车间、办公区、宿舍、空中花园。厂区二栋负一层相连在建的12号地铁永和站B出口。

“早上我和室友会到厂区楼顶跑跑步，这样工作更有精神。下班后，我们还会和其他产线的员工打篮球比赛和羽毛球比赛，通过各类爱好结识朋友、锻炼身体。”大族激光车间员工李某说。

低成本，每平方米租金不高于35元

当前，深圳厂房月租超过80元/平方米不在少数，部分区位较好的超过100元/平方米，而坪山区、光明区等离市中心偏远地区月租也普遍在30元以上，影响制造企业扎根发展。苏州工业园区核心片区租价在65-85元左右，东莞、珠海等周边城市的厂房租金也普遍在20元上下。

为解决租金高这一“老大难”,深圳以极大的政策勇气提出,“工业上楼”项目优质厂房月租控制在平均不超过35元/平方米、年涨幅不超过5%，为制造业守牢低租防线。

为平抑租价，并保障计划的可持续性，深圳多方挖潜，探索多条“反哺”厂房建设和租售的路径，着重发挥国有平台和国企的责任担当，兼顾各方利益平衡，多方面综合施策，降低租售成本。比如，要求实施主体自持厂房2/3以上，以稳定市场预期。

目前，全市第一批70多个“工业上楼”项目均已明确月租控制在35元以下。宝龙专精特新产业园将“工业上楼”厂房以市价的30%-50%，分割销售给符合条件的优质企业。具有突出吸引力的租价和售价，引发了高端制造企业的广泛关注和良好反响。

“深圳持续推出一系列优质、经济的‘工业上楼’厂房项目，给我们中小制造业企业注入了一剂强心针，我们将继续扎根深圳，布局更多的现代化生产线和研发中心，以孵化更多的技术成果”，专精特新“小巨人”深圳市艾克瑞电气有限公司董事长史某激动地表示。

定制化，为企业量身定制产业空间

“工业上楼”技术上可行，大多产业都可上楼。但不同产业所需的平层面积、层高、承重、避震、垂直交通等各项建筑设计指标不同。

为提高厂房空间的适配性，深圳打破传统招商引智路径，实现用地空间与项目精准对接。传统招商路径是“以地招商”“先筑巢后引凤”。深圳以需求为导向，着力创新实施“以房招商”“招商先行、边招边建”。

例如，深圳高度重视BIM技术应用，新建产业空间均要求完善并报送相关BIM数据，运用BIM的可视化优势，使意向入驻企业亲身感受厂房的层高、面积、承重、垂直交通、平面布局、室内外环境、消防等级等关键要素，降低搜寻成本，加速精准匹配。

“我们将加强产业提前对接，根据拟引进企业生产工艺需求，精准定制交付高标准厂房空间，企业仅需安装照明设备后便可直接使用，做到‘拎机投产’。”龙岗区政府相关负责人表示。

先引凤后筑巢，龙岗宝龙智造园实行“预招商+定制化”模式。深圳龙岗宝龙智造园项目通过“预招商+定制化”模式建设，一期13.2万㎡厂房的报名定制需求达到42万㎡，目前共签约企业8家，预计全部达产后可实现年产值超200亿元。

其中已封项的1号厂房为深圳中科欣扬生物科技有限公司单独使用，联合创始人、CEO董某表示：随着企业发展，我们在整个核心生物学里面设计了大的应用场景和应用里面的医药医疗器械，在我们现有的环境下，它的产能、空间是受限的。现在政府给我们定制了中科欣扬大厦，投入使用后可以极大地缓解我们的产能瓶颈。

空间可组合使用，龙岗宝龙专精特新产业园实行“基准高标准+预留定制化弹性”模式。深圳龙岗宝龙专精特新产业园项目在建筑设计上充分考虑厂房的个性化需求，重点在大平层、高层高、高荷载方面，采用了多种制造空间的设计，并充分考虑后期建筑空间的组合使用。厂房首层层高不低于8米、首层地面荷载不低于1.5吨/平方米，1至4层可建设单层面积6000至10000平方米的大平层，适合布局半导体和集成电路的精加工生产线，或者5亿元以上大型企业的自动化生产线；5层以上单层面积3000至5000平方米，适合亿元级企业布局超净车间或无菌车间。

深圳“大平台”建设已形成了科学的长远规划和预期良好的发展路径，将为城市未来30年的制造业发展，奠定坚实基础。未来城市制造业空间数量相对充足，厂房形态科学先进，租价售价较为可控。制造业空间供给的这一深刻转型，体现了深圳市委市政府落实“制造业当家”的鲜明态度和坚强决心。深圳有望成为优质制造业走向全球的温暖港湾和强大根据地。

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