环球观天下！2022年上海供给略增需求大跌 招商与选址双双降温

从市场的供给与需求两方面，反映企业“择巢选址”动态状况的“上海企业选址动态指数”，是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，从2016年起，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，约1.6亿平方米在市场上可供出租的各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累（业主自用不进入市场的除外），按照市场累计供给总量、市场年供给增量、企业需求增量、区域空间成本、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据相应的权重计算形成，它已连续6年发布。

(资料图片仅供参考)

通过市场供应和企业需求的总量及增量、区域社会关注度、活跃度以及载体租金和中介人数的变化等，从企业空间“择巢”角度，反映企业经营的景气度和区域营商环境情况。帮助社会各方面了解企业（非生产制造类）“择巢”的动态、趋势、偏好和特点怎样？最关注哪些区域？不同区域载体的市场供应量和企业需求量是否协调？区域对外营销推介力度和服务如何等等？这对于各级政府投资促进部门、产业园区、楼宇经营者在实际工作中，面对空间载体规模日益扩大、同质化竞争日趋激烈的市场，如何切实优化营商环境，提升专业化招商水平，提高服务企业的技能，推出更有特色的产品，形成更加符合各类产业特点和吸引人才的配套功能，都具有较好的参考价值。

2022年是极为特殊的一年，整个社会和企业都经历了疫情防控和经济下行的影响，中小微企业受到的冲击更大，在面临众多退租、缩租的背景下，企业“择巢选址”也呈现出以下几个特点：

一. 市场供应总量增长减缓

所谓市场供应总量，即现有已投入市场流通的载体空间总规模，从近5年的情况看：2018年同比增长4.58%，2019年同比增长5.61%，2020年同比增长4.28%，2021年增长6%，2022年增长3.83%，总体呈下降态势。从各区供应总量看，列前6位的分别是浦东、闵行、静安、徐汇、黄浦和普陀，占市场供应总量的63.94%。同比增长前6名的分别为：青浦9.11%、松江7.49%、普陀7.36%、金山6.26%、宝山6.02%、奉贤5.95%。增长前6名中有一半为“5个新城”板块。

二. 市场新增供应量同比下行

从新投放市场的供应增量看：2018年同比增长13.37%，2019年同比增长4.54%，2020年同比增长2.05%，三年连续呈逐年下降趋势。而2021年新投放市场的供应量增长了9.40%，但2022年又下降至同比增长4.12%。。从各区供应增量看，位居前6名的分别为浦东、徐汇、闵行、静安、长宁和普陀，占整个市场新供应量的71.60%。从各区新入市供应量的增长看，前6名分别为金山7.23%、崇明7.03%、青浦6.88%、奉贤6.52%、松江5.55%和黄浦5.42%。总体看来，物理空间的总量和增量都还在不断扩大，但增长的速度有所减缓。

三. 企业选址需求明显跌落

从2018年第三季度开始，企业选址降温的苗头开始显现，虽然当季仍同比增长8.56%，但环比已下降3.26%；2019年与2018年则同比下降2.89%，其中2019年第四季度，环比下降更是达到8.15%。进入2020年，企业选址需求下降趋势更加凸显，与2019年同比，全年下降9.29%。2021年整体经济状况有所改善，企业选址需求同比增长4.33%，但企业选址的热度尚未恢复到疫情之前。进入2022年，受疫情防控、经济下滑等各种因素冲击，企业选址需求又断崖式下跌，同比下降-22.28%。从各区域企业选址需求的情况看，2020年下降的有14个区，上升的有2个区；2021年16个区均呈现正增长。2022年16个区全部呈负增长。从企业选址需求量看，浦东、闵行、徐汇、静安、长宁、普陀仍名列前6位，占企业总需求量的72.21%；企业需求量下跌最大的区为奉贤-37.82%、金山-34.12%、青浦-33.92%、崇明-29.67%、普陀-25.94%、静安-25.64%。

四. 载体租金价格降多升少

从近三年租金价格的走势看，2019年与2018年相比，同比下降1.23%，16个区中有14个下跌，2个微升或持平；其中低于平均降幅的有8个区；2020年跌势继续扩大，又比2019年下降1.76%，16个区全部为下跌。其中低于全市平均降幅的有10个区。进入2021年，全线止跌回正，16个区均略有增长，平均增长1.02%，其中超过平均线的有12个区。2022年同比微增0.11%，有8个区下降，8个区基本持平。从实际情况看，虽然名义租金没有大跌，但“有价无市”现象十分普遍。

五. 区域关注度再次下降

所谓区域关注度，是指企业在“择巢选址”时，对不同区域的选择顺序和偏好程度，也就是这些区域对企业的吸引力有多大。由于2020年突发疫情和经济发展遇到多重困难，许多企业都以“活下去”为生存准则，大多无暇关注哪个区域适合选址之类的事。从区域关注度相关数据看，2019年已出现端倪，在16个区中有9个同比上升，7个下降；在2020年则整体同比下降7.13%，16个区均呈负数。2021年疫情防控趋稳，虽然经济形势不确定性仍然较大，但企业求生存求发展的意愿比较紧迫。因此，对区域选址的关注度开始上升，2021年16个区的区域关注度全部正增长。但是，2022年又再度下行，重回2020年时的状况，整体同比下降-11.07%，16个区全部呈负增长。降幅居前的区为奉贤-17.66%、嘉定-15.81%、金山-15.78%、松江-14.60%、崇明-14.14%、宝山-13.47%。

六. 区域招商活跃度骤然趋冷

区域活跃度主要反映一个区域内政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求的企业推介及互动情况。该指标2019年较2018年同比上升4.02%，而且16个区均呈现上升态势，表明各区在主动招商、服务企业和政府与相关方面联动都做得比较好。不过，进入2020年，这一指标同比下降了5.56%，而且16个区全部呈下降态势。表明突发的疫情以及大规模的抗疫工作，牵扯了政府相关部门、园区和载体方大量精力，主动招商引资的时间、精力明显不足。2021年各方面对疫情防控的应对措施已比较成熟，加上经济下行压力加大，各区抓发展的积极性、主动性和紧迫性普遍增强。从数据看，区域活跃度同比增长9.31%，12个区的活跃度指数在平均值上。2022年由于众所周知的原因，这一指标再次骤然下跌，同比降幅为-17.42%，16个区全部为两位数负增长，下降幅度居前的区为：金山-22.40%、嘉定-21.44%、奉贤-21.35%、青浦-20.03%、宝山-19.78%、徐汇-18.90%。

由此可见，从总体上讲，去年企业在“选址择巢”方面遇到的冲击和影响是超出预料的，虽然各级政府出台了一系列纾困措施，国有企业有减免房租的政策等，对稳定经济大盘起到了一定作用。但与市场、就业、资金和成本等多重压力相比，尤其在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力和背景下，如何恢复提振企业家信心，发挥企业、尤其是中小微民营企业在经济活动中的生力军作用，事关重大。因此，从企业“选址择巢”的动态及走势看，今年的不确定性仍然较大。建议各级政府和相关空间运营方需及早应对，尽最大可能改善区域营商环境、优化城市功能、完善配套服务，在日益严峻的经济形势下，争取主动和先机。

标签： 同比增长 同比下降 下降趋势