世界观焦点：广州星河湾中心启用 老牌豪宅房企挤入琶洲写字楼市场

位于广州琶洲CBD的写字楼项目——星河湾中心已于近期正式投入使用。

这栋高259.5米的超甲级写字楼，由美国SOM建筑事务所设计，项目占地面积约1.18万平方米，总建筑面积12.11万平方米，提供总共46层的办公空间。

【资料图】

值得注意的是，星河湾中心是星河湾集团旗下首座落成的商业楼宇。

星河湾集团过去一直被视为中国房地产行业的“豪宅专家”，长期专注于住宅开发领域，对其他业务的关注较少。

或出于改善产品结构的需要，“进军商业地产”曾一度被星河湾重视，但后续相关进展缓慢，不过目前亦结出了果实。

资料显示，星河湾中心的历史最早可以追溯到2011年，彼时出人意料地斥资4.99亿元将海珠区新港东路以北琶洲大道以南AH040215商业金融业用地收入囊中。

拿下琶洲商业地块后，市场猜测星河湾是否由此为起点介入商业地产行业，从而改变过去秉持的产品模式和豪宅开发商的定位。

但当时星河湾管理层似乎并没有这方面的心思。据媒体报道，星河湾相关人士在回应事件时表示，此次琶洲拿地是星河湾正常发展的需要，计划将用于建设集团总部。

在此之前，星河湾一直在广州星河湾酒店内部办公。

似乎并未最终定决心开拓商业地产板块，星河湾中心在拿地5年内一直未提上工作日程。

星河湾集团过去给人们的传统印象是项目整体开发节奏较保守，成立将近30年时间，仅入市了约18个楼盘，只是该公司过去也并未发生过囤地的先例。

“公司要理性地看清趋势……既要各产业一马当先，更要注重多产业齐头并进。”星河湾在2016年伊始选择重提商业计划，当年对外公布的年度核心战略之一，就是“将在广州琶洲电商总部建设一个地标项目”。

此时琶洲对广州经济发展的重要性快速提高，当地招商部门刚刚在2015年内集中引进腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米等互联网头部企业入驻，建设地区总部。

顺应时势，星河湾集团在2016年2月宣布与广州工商联盟投资有限公司等18家企业组成联合体，以21.5亿元竞得海珠区琶洲西区AH040163商业地块。该地块计划开发为广商中心大厦项目，它是一栋规划高度达376米的写字楼。

同年6月，搁置达5年的星河湾中心项目宣告破土动工。

截至目前，星河湾中心已经落地。另根据2022年11月消息，目前广商中心大厦塔楼核心筒已经建设至300米附近。

这两栋超甲级写字楼将共同构成星河湾集团商业板块最重要的组成部分。

除此之外，星河湾商业主要着眼于服务旗下豪宅项目的社区商业，例如一些配套的社区商业中心、商业街、酒店、会所等。

此时星河湾中心投入使用，不失为星河湾在商业地产领域投资的一次里程碑动作。

但另一方面，星河湾中心甫一入市就需要面对比较艰难的市况。虽然绝大部分面积均将作为星河湾集团总部使用，不过据悉该项目还剩余5.5万平方米面积需要招租。

琶洲特别是琶洲总部经济和互联网产业的国际城市中央商务核心区，是广州写字楼市场过去几年和未来几年形成供应的重点区域。

根据第一太平戴维斯发布的《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告，2022年三季度广州预计会有7个新写字楼项目入市，它们均位于琶洲区域。

由于过去几年新增供应和吸纳，形成了比较良好的平衡。疫情三年就算遭受了冲击，广州写字楼市场与其余几个一线城市相比，一直保持最低的空置率。

不过如果将观察对象放在琶洲，就会发现情况可能会严峻一些。

来自戴德梁行广州写字楼市场第三季度报告，琶洲甲级写字楼存量为152.73万平方米，空置率达19.8%。同一时期，广州甲级写字楼整体的空置率仅12.9%。而按照第一太平戴维斯的最新报告，这一数据已升至16.3%。

琶洲空置率是全市重点商圈中几乎最高，但租金要比体育中心和珠江新城区域更低，2022年第三季度显示为144.81元/平方米/月。

另据戴德梁行近期发布的2022年广州房地产市场回顾及展望报告，预计在2023年，广州甲级写字楼市场超过八成的新项目供应位于琶洲商务区，规模将突破600万平方米。

星河湾中心无疑要面对激烈的竞争。

但好消息是，最新数据显示，广州写字楼市场在第四季度净吸纳量已成功由负转正至3.9万平方米。

随着未来一段时间的经济复苏，需求有望逐渐恢复。

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