上海张园内测 多项目集中入市 太古地产在下一盘什么棋

太古地产的内地版图正逐渐扩大。11月27日，太古地产轻资产获得的上海张园项目进入内测阶段。今年，该集团在西安、深圳、上海、三亚等多地项目陆续公布。虽动作频频，但太古地产今年上半年收入却跌超两成，三里屯和颐堤港项目销售额更减少近30%，面对商业地产激烈竞争，太古地产要博得内地市场的青睐还要花费更多的时间。对此，专家分析表示，随着消费结构的转变，香港的部分商业饱和，转向内地发展成为港股公司商业发展的新趋势，在新趋势下，太古地产更多的是要进行独特性品牌的打造及后期地标商业的维系。

上海再落一子

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继前滩太古里、三里屯太古里西区开业后，太古地产的上海张园项目也进入内测阶段。根据上海张园公众号显示，张园西区从11月27日至30日为内测时期，12月1日起，公众可凭借预约信息入园。

据太古地产介绍，首先亮相的张园西区地上建筑面积约2万平方米，约占整个张园地上体量的35%，西区包含16幢历史建筑。在品牌方面，张园西区引入了大量高奢品牌，例如宝格丽香氛、迪奥、古驰、路易·威登、酩悦香槟、江诗丹顿等品牌入驻。

与以往项目不同的是，上海张园为太古地产轻资产代运营项目，将以管理合作的形式参与张园保护性开发项目。据悉，2021年7月，太古地产宣布与上海静安置业（集团）有限公司合资成立管理公司，参与张园5幅地块，总占地面积为4.6万平方米，地上总建筑面积约6.2万平方米，商业总面积超过4万平方米的开发。

轻资产代运营是否会成为太古地产在商业布局的主要形式？对此，太古地产方面向北京商报记者表示，未来，太古地产仍将聚焦重资产项目，希望参与到项目的设计、开发等全部阶段，轻资产项目大多为重资产补充作用，例如当前的三里屯太古里西区曾是雅秀批发市场改造而来，与南区互补。

扩充内地版图

在大部分商业地产企业放缓布局的背景下，太古地产可谓逆风而上。据恒隆地产财报显示，该集团当前仅有杭州恒隆广场预计于2024年入市；而新世界百货在2022财年关闭哈尔滨店、上海七宝店及成都店；曾经一年开业百家的万达在今年也只预计开业48家，预计开业数量减半。相反，太古地产在一年多的时间内开业和筹备的项目多达6个。与自身相比，自2000年进入内地市场后，过往20余年太古地产仅得6个商业项目。可见，这一年多收获的成果可与前20年比肩。

对此，有业内人士向北京商报记者坦言，虽然近一年内的商业项目呈井喷式发展，但在商业项目的筹备中，皆与政府、企业经过了多年沟通磨合。例如太古地产西安项目于2017年接触，却在五年后公布。商业项目的集中公布存在一定的巧合，但内地确为太古地产未来发展的重头。

2021年10月，上海太古里前滩开业，同年12月，三里屯太古里西区开业。直至今年11月，上海张园正式入市。除了已开业项目，今年9月，广州珠江聚龙湾项目动工，10月太古地产宣布和中免股份合资的免税项目将在2024年分阶段落成，西安太古里也预计2025年入市。相较于过往对商业项目的精细打磨，如今的太古地产更像是按下了加速键。

同时，太古地产表示，未来该集团将专注内地，继续深化建立的社区营造策略。未来十年，太古地产将投资超过1000亿港元，在中国香港、中国内地和东南亚发展新项目。

“凭借‘太古里’和‘太古汇’的品牌优势，太古地产计划将约一半资金用于中国内地市场，”太古地产透露，将以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点，预期未来十年集团应占中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。

面对太古地产的频繁举措，中国商业地产工作委员会主任郭增利表示，逆周期操作是经验丰富的商业地产商采用的常见发展战略。即在相对低迷的状况下，以相对低的成本率先布局处于波动中的市场，在市场恢复初期即复苏红利。

“这要求企业必须具有足够强的战略定力和资源整合力，同时要求企业要有足够充分的资源储备以及运营实力、资金实力等。”郭增利指出，在当前消费市场环境下进场，一般代表商业地产企业对市场的走势已经判断为逐步趋暖，这种决策也会给市场带来很大的信心。

抢占新消费市场

对于港股企业纷纷押宝内地商业，北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，随着消费者消费需求的变化，购物已经从追求纯粹的购物体验，转化为追求商业的文化艺术品质，香港在一定意义上来讲就是传统百货的发展形式已经无法满足目前的消费者需求，在内地发展成为港股企业寻求新突破的必然趋势。

不仅是太古地产，不少港股企业也开始纷纷回归内地市场。2021年1月，新世界在中国地产总部落户广州，同年9月，新世界以70亿元的价格拿下广州市增城区荔城街的旧村改造项目，打造总部经济区、金融集聚区和美食休闲街区。未来，新世界还计划在内地投资约200亿元。

恒隆地产也瞄准内地高端商场，在2021年业绩报告会上，恒隆地产董事长陈启宗就表示，上海恒隆广场的销售额是所有香港商场的2.7倍，销售额在1-2年内或超香港，杭州恒隆广场也将在2024年入市。

面对港股企业带来的业务冲击，太古地产的业绩并不亮眼。据太古地产2022年中期业绩显示，2022年上半年，太古地产收入仅66.98亿港元，较去年同期减少26%，在内地商业项目均有不同程度的下跌，三里屯和颐堤港项目销售额更分别减少26%和25%。

对此，赖阳强调，未来太古地产更应该在自身优势、消费需求、转型趋势上做出平衡，在保持自身水平的基础上，通过文化氛围营造、市集活动引进等方式进行后期社群的维护。

“对于未来市场而言，降本增效将成为核心关注内容。太古地产在通过服务改善，提高租户业绩进而获得更好租金收益的同时，必须降低包括能源消耗在内的各项商业运营以及物业服务成本。这同时也是所有购物中心必须加强的关键业务能力。”郭增利表示。

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