工业上楼，未来园区的标准答案？

从21年底，中央经济工作会议提出“提升制造业核心竞争力”到“十四五”发展规划纲要提出“制造强国”，随后各地政府相继在今年加速、加码制造业扶持政策。

以深圳、广州、天津、合肥等诸多城市在制造强国的大背景下，相继重提“工业立市”、“制造强市”的口号，进一步明确了制造业在城市经济发展中的重要地位。

但值得注意的是，大城市等增量土地十分稀缺，用地成本也在不断攀升，在此背景下一、二线城市又该如何解决制造业的工业厂房需求？

(资料图片)

工业上楼

向空中探索产业空间

深圳是其中最具代表性的城市，从1986年开始到2017年，深圳城市建设用地已达到900多平方公里，接近深圳可建设用地总指标。其中，工业用地规模在2015年也达到了峰值，约为316平方公里，到2020年，深圳市划定了270平方公里的“工业红线”，并时至今日牢严格守住了这一标准，又该如何大力发展制造业时的产业空间难题？

深圳的工业上楼实践借鉴了裕廊工业园工业上楼产品的经验，一方面新加坡本身国土面积较小仅为733.1平方公里，而裕廊工业园区仅用不到全国十分之一的国土面积，贡献了全国超过20%的GDP，工业上楼功不可没。

深圳如今虽然产业用地饱和，但其中有着长期闲置的工业用地、单层厂房占据过多工业用地、不少产业空间也被“散乱差”的企业占据等诸多问题，导致工业用地整体的使用效率较低。产业园区“腾笼换鸟”势在必行，并且在“制造强市”的大背景下，工业上楼不仅可以解决工业用地“卡脖子”问题，进一步提高制造型园区的工业用地是用效率，也能为中小型制造企业解决因租金、场地和运作等限制造成的功能设置分散的难题。

“上下游，就在上下楼”，工业上楼这类高密度的制造业载体，在主打特色产业集群的背景下，为同一产业方向的企业提供更多交流合作的契机，有效地在大楼中形成一条完整的产业链，生产设备、相关上下游企业直接可以在楼中采购及供应，直接上下楼即可。

工业上楼

不止是一线城市的宠儿

在制造业热潮回流一线城市的大环境下，工业上楼可以极大地缓解寸土寸金的一线城市工业用地不足的压力，减少用地成本。包括上海在内的众多一线城市在推动制造业发展、盘活存量用 地、高效产出等需求之下，工业上楼将成为必然选择。

二三线城市，在工业用地充足的情况下，工业上楼则没有了市场？

答案是否定的。

根据近期针对二三线城市产业园区市场情况的调研，有一个非常明显的特点，在二三线城市的产业核心区域中厂房载体一房难求，相比之下办公类载体的市场显得供大于求。

虽然在二三线城市整体工业用地储备较多，但整体产业发展情况如今并未达到“遍地开花”的局面，产业仍然集聚于几个核心园区中，而这些园区趋于饱和，很难拿出大面积的工业用地为制造业企业提供充足的单层厂房。

二三线城市除了在开发新的产业园区之外，如何有效盘活存量项目以及进一步提升工业用地的使用效率依然关键。产业核心区域工业用地与一线城市如初一辄，同样面临工业用地不足、使用效率较低的问题。

工业上楼同样也是二三线城市核心区域的必然选择。

工业上楼

仍有问题需要解决

1、产业独特的产品需求

在如今大热的集成电路、生物医药、航天航空等产业领域，产业对于厂房从防震、防尘、隔音、载重、排污等方面有着独特而又高标准的要求。即使是生物医药领域，制药、医疗器械产业方向对于载体的诉求也有着差异。

工业上楼势必无法像单层厂房那般，根据招商企业类型，再定制建造或是针对性的调整载体硬件设施设备。工业上楼产品将十分依赖前期的产业定位，需要精准的针对符合当地产业特色的产业群体，打造符合其要求的工业上楼产品，或是在相关条件允许的情况下提高标准、留出足够的改建余地等。

2、市场接受度不足

虽然工业上楼产品在产业园区行业内愈发火热，但就市场情况而言，制造业企业仍然更加倾向于底层，反应在产品端就是底层价格依然是最贵的，越往上越便宜。

这将间接导致工业上楼变成地方政府或是园区运营商的一厢情愿，园区方反而花了更高的成本，打造了一个市场接受度更低的产品。错位定价、优惠政策治标不治本，本质上虽然如今部分产业可以上楼，但依然无法避免大型设备、原料、产品等问题。

工业上楼如今在国内仍然处于起步阶段，如何从承重、运输等产品建设方面解决制造业上楼的后顾之忧才是推行的关键。深圳全至科技创新园作为行业内最典型的工业上楼项目，已经打造了一个工业上楼的标杆案例。集高端制造和研发办公为一体的工业上楼，配备了满足工业生产需求的楼层荷载、多台高载重大型货梯、大型全天候卸货平台、高速电梯等相关设施，能够解决大部分制造业企业的诉求。

结语

工业上楼迅速成为了如今产业园区行业最炙手可热的话题，也是各大园区运营商、各地政府追逐制造的重要砝码。

但如今的工业上楼仍然处于发展阶段，如果在解决地方工业用地问题的同时，打造一个能够真正满足制造业企业诉求的工业上楼产品，才能真正缓解当前工业用地紧张、优化城市产业机构、推动产业升级转型。

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