首创置业上半年净利润下滑73% 选择退市能否扭转困局?

首创置业退市前最后一份成绩单显示，今年上半年其净利润下滑了73%，资产负债率越过了80%的红线。近几年，首创置业净利润一直呈现下滑态势，负债也连年高企，选择退市能否扭转困局?

净利润大幅下滑

8月4日晚间，首创置业发布了今年上半年的业绩报告。数据显示，今年上半年其实现营收110.13亿元，同比增长19%;实现归母净利润2.26亿元，同比下滑73%。

首创置业净利润缘何大幅下滑?报告显示，利润下滑与销售业务的毛利有关，上半年公司营业税后毛利率约为19%，与2020年上半年24%的毛利率相比减少了5个百分点，主要原因是本期物业开发销售业务毛利率降低。

房地产研究机构克而瑞证券首席分析师孙杨对中国商报记者表示，首创置业的净利润大幅下滑一是因为其项目本身布局城市能级较高，毛利率较低;二是因为其非主营业务收入和投资收益对公司净利润造成了影响。

首创置业的毛利率也持续下滑。数据显示，截至今年6月，首创置业的毛利率为19%，远低于行业25%的均值，而2019年中期和2020年中期，首创置业的毛利率分别为38%和24%，两年时间毛利率遭“腰斩”。

与此同时，首创置业的负债水平走高，资产负债率已越过80%。数据显示，截至今年6月，首创置业的资产负债率约为81%，较2020年年底的78%增长了3个百分点，流动负债合计约为924.92亿元，同比增长了7.01%。

贝壳研究院高级分析师潘浩对中国商报记者表示，依照“三线四档”融资新规，截至今年6月，首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，现金短债比为1.34。由此，首创置业今年中期指标一项超阈值，相较2020年年末，维持“橙档”行列。

中诚信国际信用评级有限责任公司的公告显示，“近年来首创置业获现能力一般，因而对外部融资依赖度较高，导致债务规模增速较快，若将永续债纳入债务核算，则公司财务杠杆将处于高位”。

负债持续高企

实际上，近几年首创置业业绩一直不给力，连续几年达不到销售额目标，净利润保持下滑态势，甚至出现“腰斩”的情况，负债也持续走高，这背后有何玄机?

据了解，早在2018年2月举行的业绩发布会上，首创置业就提出了“2018年保底750亿元、力争800亿元，2019年实现1000亿元，2020元实现1400亿元”的销售额三年计划。而最终，这三年的销售额分别为706.4亿元、808.1亿元、708.6亿元，离目标差距甚远。

数据显示，2017年-2020年，首创置业的营收分别为212.92亿元、232.57亿元、207.86亿元、212.48亿元;同期归母净利润分别为21.13亿元、19.23亿元、21.23亿元、9.82亿元。营收止步不前，净利润除2019年同比有所增长外，其余几年都在下滑，2020年的净利润还出现了“腰斩”。

央视财经评论员薛建雄对中国商报记者表示，这几年房企净利润下滑多是因为其财务杠杆很高，财务压力较大，急需卖资产还债，也即为保住现金流而牺牲净利润指标。

而对于首创置业，薛建雄透露，其扩张主要在2015年-2017年的周期中，彼时其扩张激进，形成较高的杠杆。而首创置业的土地储备多为高价地或位置较偏的地，优质土地资源较少，且作为国企开发进度又较慢。这使得其这几年日子很不好过，财务压力很大。

首创置业的负债水平一直在走高。数据显示，2018年-2020年，其总负债分别为1315.2亿元、1432.3亿元、1632.2亿元，其中，流动负债分别为637.8亿元、692.6亿元、918.4亿元。

数据显示，截至2020年年底，首创置业剔除预收款的资产负债率为74.3%，净负债率为124.4%，现金短债比为1.13倍。按照“三道红线”的监管标准，首创置业踩中“两道红线”。

寻求破局之法

或许是为了降低负债、缓解现金流压力，今年上半年首创置业采取了多项举措，包括变卖资产、减缓拿地、公告退市等。

具体来看，首创置业先后挂牌出售首创阳光房地产46.486%的股权及北京同创置地45%的股权，还把奥特莱斯业务全部转让给母公司首创集团。

在拿地方面，今年上半年，首创置业新增土储项目只有三个，分别为以33.7亿元的代价拿下的上海松江区与青浦区两宗地块，另通过股权收购方式获得的浙江桐乡一级开发项目。作为深耕北京的房企，在今年北京市首次集中供地期间，首创置业未竞得任何一宗地块。

实际上，首创置业减缓拿地的趋势早有显现，2018年-2020年，首创置业的新增项目数量分别为27个、22个、10个，对应土地投资额分别为409亿元、355.5亿元、189.9亿元，呈逐年下滑趋势。

此外，7月9日晚间，首创置业正式对外宣布退市，向港交所申请自愿撤销H股于港交所的上市地位，计划获得首创集团私有化。根据首创置业7月12日发布的《关于签署吸收合并协议的公告》，若本次吸收合并最终完成，合并方作为合并后存续方将成为首创集团100%持股的国有全资企业。

首创置业缘何进行私有化?孙杨对中国商报记者表示，首创置业私有化后，首创集团可以更好地进行资源整合，而首创置业未来的出路或集中在城市运营商这个维度。

薛建雄则对记者坦言，首创置业私有化可以理解为母公司首创集团对其进行注资，把集团旗下其他更好的资产注入进去，从而提升首创置业的净利润水平。“首创置业财务压力很大，若集团直接借钱给它，首创置业仍需支付高昂的利息，如此私有化操作相当于母公司出钱救子公司。”薛建雄说道。

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