长租公寓的蜕变与重生 挨过风波的长租公寓是否步入正轨

对租房市场来说，这是一个不寻常的春天。按照往年经验，3、4月通常是北京租房市场的传统旺季，但疫情缓和后的这个春天，北京租房市场似乎还未真正回暖。相比起来，反倒是经历了去年一连串风波的长租公寓依旧受捧，除了质量好、家电齐全、规则清晰等固有优势之外，“经历一轮淘汰依旧还在”的逻辑，让不少人认为长租公寓的风险已经得到了一定程度的释放。北京商报记者走访发现，租金贷偃旗息鼓，挨过风波的长租公寓，似乎也正逐渐步入正轨。

长租公寓意外抢手

“今年春天租房的人没有往年那么多了。”这是在天通苑从事租房中介工作的小陆最直观的感受。她在这里已经工作了三年多，而她选择的天通苑区域，也被外界戏称为“亚洲最大小区”“北漂聚集地”。据了解，天通苑共有16个分区、645栋楼，常住人口近50万。

北京的租房市场热度一直有着很强的时间性，3月后往往伴随年后大量人员返京，同时许多外地毕业生、海归等人员也会在此时进京找工作。但今年的情况略有不同，小陆对北京商报记者表示，2月底刚过完年的时候，看房的人还多一些，但3月开始就比较冷清了。

同样的情况在北京其他地区也得到了印证。负责莲花桥地区的房先生也对北京商报记者表示：“随着疫情防控政策调整，对租房市场有利好，但程度现在不好判断，真正火热起来可能还要一段时间。”根据我爱我家研究院的数据，今年春节过后，月交易量依然保持自去年9月以来的下行趋势。尽管今年2月每平方米平均租金有明显涨势，环比上涨4.1%，但相较去年同期依然下跌2.6%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时分析称：“现在仍未出现找工作的热潮，冷淡反而是正常现象。夏季时，随着找工作和跳槽的情况出现，也有可能会火热起来。”

但与传统租房市场的平淡不同，尽管去年多个长租公寓品牌出现问题，但风波过后，在长租公寓平台寻找房源的租客却依然络绎不绝。“虽然价格会高一些，但长租公寓的房间质量好，家电家具都齐全，宽带水电费用的规则都很清晰，租后的维修保洁服务也不需要操心，对我来说性价比很高。”住在一家平台房源的租房者小蔡看中的是这类公寓的配套服务。对于此前的风波，小蔡表示：“如果因为‘爆雷’就完全不考虑长租公寓的话，就有些因噎废食了。尽管有之前的事情，但我想经历了这一轮市场淘汰，以及国家出台的一些管控措施，风险会小很多。”

同样，在被问及此前的风波影响时，位于天坛附近的一位集中式长租公寓的管家也告诉北京商报记者：“很多租客问我，我都会说我们不会有问题。一个是我们之前没出问题，另一个，你也能看到，我们的房源都很紧俏，平台运营情况也很好。”

相比分散式长租公寓，集中式长租公寓“一房难求”的情况更是瞩目。北京商报记者在几家集中式长租公寓的App上发现，空房寥寥无几，大部分门店和房型均显示已满房。立水桥的一位长租公寓管家小谢告诉记者，想要预订的话，至少要提前一个月甚至两个月就决定签约。

偃旗息鼓的租金贷

长租公寓的优势一目了然，替业主解决了招租、维修等一系列问题，又给租客带来了找房便利，同时也提升了租房体验。中原地产首席分析师张大伟分析称，集中式的长租公寓比较稳定，由大资产拥有者进行改造，且数量比较多，比较集中，因此租金相对平稳，这也是政策鼓励的方向。而分散式的是传统租房的改造版，并不属于政策鼓励的方向。

但从过往经验看，长租公寓也因涉及租金贷问题而埋下了不少隐患。小李是北京的一名在读研究生，2020年6月他本科毕业时需要租房，因此使用了一家长租公寓平台针对应届毕业生推出的相应活动。根据活动规则，毕业生不仅可以免押金，还可以按月交租，看起来对学生非常友好。

但小李对北京商报记者表示，直到签约时，他才注意到在房屋租赁合同之外，还有一份贷款合同。这份租房合同和其他租客一样都是与作为甲方的长租公寓平台签订的，但另一份合同却是与金融机构进行签约，这是之前中介没有跟他说明的。

北京市东元律师事务所合伙人律师李松对北京商报记者表示：“租房者与中介签订的，名为租房合同，实为贷款合同。此贷款合同主要以租房者的个人信用做担保获得一年贷款。同时，合同中约定的服务费，事实上为贷款利息。”

目前，北京商报记者在多家长租公寓平台上发现，平台均显示提供押一付一的选项，有些平台月付会较季付价格稍高。在问及月付是否是租金贷时，多位中介均表示了否认，并表明押一付一是写在房屋租赁合同中，不涉及第三方金融机构。

李松表示：“租房者如与房产中介签订租房合同，应当认真查阅租房合同相关内容事项，谨慎签字。实践中可能出现让租房者关注分期公众号且手持身份证拍照等，更要留意小心。”

风波之后回归正轨

过去一年，长租公寓是住房租赁市场绕不开的关键词之一。而经历了一系列风波之后，长租公寓也加速回归正轨。今年全国两会期间，“规范发展长租房市场”首次被写进政府工作报告，强监管的意味不言而喻。与此同时，国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。具体而言，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

而在这之前，针对长租公寓市场可能存在的风险和问题，2020年9月7日，住建部便已发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。

据了解，为保证租赁市场能够回归正轨，今年2月以来，已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以北京为例，今年2月，北京市住建委等部门便联合印发了相关文件，明确表示预收租金金额不能超过3个月租金，同时押金也将由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。此举的目的，旨在让长租公寓能够保持一个更加安全健康的发展状态。

政策规范之外，企业自身也正重整。其中的关键指标之一便是出租率，据了解，一般而言，长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右，但此前“阵亡”的长租公寓中，不乏出租率低于50%甚至30%的企业。

但随着疫情的控制以及市场风险的出清，长租公寓的入住率也出现了回升。不久前，多家上市房企年报集中披露，长租公寓方面的情况也随之浮出水面。以万科为例，其年报显示，截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。此外，龙湖集团的年报也显示，2020年长租公寓方面，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面，业绩报告显示,龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，而去年同期则为11.75亿元。

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