租房市场怎么管 解决好大城市住房突出问题

解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一，而补齐住房租赁“短腿”正是解决问题的方法。1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受新华社记者采访时透露了2021年租房工作的重点。王蒙徽表示，整顿规范租赁市场秩序，加大对违规建立资金池等的整治力度。同时，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。

“大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。”王蒙徽说，解决好大城市住房突出问题，要重视解决好这部分群体的住房问题。

王蒙徽谈到，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中，公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，政策性租赁住房主要面向无房新市民。

其中，政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求，加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。

去年底召开的中央经济会议及全国住房和城乡建设工作会议都对“租房市场”着墨颇多，贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者：“中央经济工作会议及住建部会议均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给、租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。”

2020年12月21日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》预计，2021年保障性租赁市场建设的步伐也将会进一步加大。报告主办人倪鹏飞表示：“保障性租赁房是新市民的第一落脚地，健全体系尤为重要。因为这些都需要政府或企业的投资，就涉及到成本的分担、损失的补偿问题。如果这些问题解决不了，最后相互推诿，会导致房子没法住，或者建到很远的地方。不但问题没有解决，反而带来很多问题。”

记者注意到，2020年7月，全国首个集体土地租赁房在北京丰台正式运营。北京也提出在“十四五”期间进一步加大集租房建设力度，按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽、毗邻新城的选址原则，明年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决过渡性居住需求。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为：“未来住房租赁市场发展最重要的是形成多元化的投资结构和供应主体。比如：有保障性的公租房、有政府补贴的租房、有市场化的长租房等，它们都有各自的目标客户。租赁市场土地供应也更为丰富，包括传统土地供应、集体建设用地、闲置土地等，这些都有利于增加租赁房供应，稳定租金水平，更好地解决新市民的住房问题。”

此外，在规范发展住房租赁市场方面，王蒙徽说，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止爆雷风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。

2020年9月，住建部对《住房租赁条例》公开征求意见。从征求意见稿来看，这部住房租赁领域“史上最严”的规范性文件涵盖了出租与承租、租赁企业、经纪活动等多方面。此后，成都、武汉、北京、上海等地也纷纷出台了政策规范住房租赁市场。

关于2020年12月21日住建部工作会议中提及的“完善住房公积金缴存、使用和管理机制”也有了进一步明确。王蒙徽说，要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。另外，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。

目前，北京市实施的共有产权房要求各区需满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，即符合条件的非京籍家庭可以通过申请、摇号的方式购买;上海市则明确面向常住人口的供应额原则上不少于20%左右;房源供应充足的郊区，可适当扩大供应规模。

“实际上即一方面增加共有产权住房的供应量，也就是土地方面会给予更大的一个保障。相当于压缩传统的商品住宅规模，来增加共有产权住房的供应。另外一方面就是分配概念上，从户籍人口直接覆盖到常住人口。所以这将是一个供给端和分配端都覆盖的政策。也是响应了中央经济工作会议的精神，解决大城市住房问题的一个思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

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住建部再谈房住不炒：不把房地产作为短期刺激手段

1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受新华社记者采访时表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

在具体途径上，住建部将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。加快研究编制“十四五”住房发展规划。

“宏观审慎管理体系这个词现在一直在提，我认为从当前角度来讲，其实是金融政策要密切关注金融市场上一些有可能引起系统性风险的内容。比如房地产市场、长租公寓、房地产信贷等出现风险的可能性。所以这里提到的宏观审慎管理，就是要关注到房地产、金融领域跟宏观经济之间的一个联动性，防范风险传染到宏观经济，引起系统性的风险。”严跃进解释称。

青岛大学经济学院教授易宪容认为，房地产金融宏观审慎管理主要内容应该包括，全面界定和测定流入房地产市场的信贷规模，限制房地产市场的信贷过度扩张，这是保证国内房地产市场不爆发系统性风险的总闸门;二是测算不同城市的房地产市场房价水平，以指数化的住房贷款对不同城市采取差别化的住房信贷政策;三是房地产金融宏观审慎政策与其他的政策相协调，以保证房地产市场健康持续发展等。

作为促进房地产市场平稳健康发展的手段，王蒙徽表示，还将健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导，实施精准调控;建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，落实城市主体责任，确保市场稳定;完善舆情监测和舆论引导机制，客观解读房地产市场形势和调控政策;完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。

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