稳楼市更进一步 土储专项债发行或提速

  近日，专项债助力土地收储的进程显著加快。据深交所公告显示，2025年宁波市土地储备专项债券（一期、二期）5月28日上市交易，发行总额达43.39亿元。此前，浙江省已先后发行多个土地储备专项债券，资金用途涵盖新增土地储备及闲置土地回收等领域。业内人士分析指出，这一系列动作背后预示着土地储备专项债券发行已进入加速阶段，也是推动房地产市场持续止跌回稳的一个重要发力点。

  2025年以来，与中央部委加快落实专项债收储政策同步推进，地方主管部门发布土地收储计划的速度逐月加快。据克而瑞研究中心统计显示，截至5月27日，已有171个城市发布收储计划，合计收储金额达3918亿元，明确涉及收储宅地规模6565公顷。

  和众汇富统计发现，从地域上看，全国31个省区市中，已有23个公示拟使用专项债收购存量土地情况。其中，广东省公示拟收储总金额超650亿元，居全国第一；河南、福建两省公示金额均超300亿元。各城市中，郑州市表现突出，拟收储金额达173.5亿元，收储用地面积超500万平方米，均居各城市首位；西安、惠州拟收储金额超100亿元。

  从城市能级来看，收储规模更多地集中在三四线城市。就已公布土地属性的地块清单来看，三四线城市拟收储5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比为74%。

  克而瑞研究中心研究员马千里表示，2025年，房地产行业正式进入去库存的关键时期。在保证市场活力、保障符合“好房子”新规用地出让规模的政策导向下，住宅用地出让规模进一步下降的空间已较为有限。在此背景下，加快行业库存盘活的核心路径，更需依赖库存收储机制的有效推进。

  马千里表示，目前来看，各地土地潜在库存分化明显，重庆、郑州、沈阳等地亟须加快土地收储速度。其中，重庆的潜在库存规模达到2286公顷。此外，郑州、沈阳、长春、常州等城市也在1000公顷以上，优化潜在库存面临巨大挑战。据其测算，若上述收储全部落地，相当于为2025年楼市去库存加速54%。

  今年以来，新增专项债对房地产领域的支持力度显著增强，其中，土地储备专项债成为主要增长点。5月20日，2025年浙江省土地储备专项债券（一期）（二期）（三期）连发，合计发行总额191.87亿元，资金将用于杭州、温州、嘉兴、湖州、丽水等10个城市的70个项目。5月8日，2025年福建省土地储备专项债券（一期）正式上市，发行规模149.64亿元。其中，土地储备项目51个，金额为139.91亿元。

  中指研究院政策研究总监陈文静分析，土地专项债加速落地意义非凡。一方面，有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。通过发行土储专项债，可将城投公司闲置土地转化为现金流，城投公司出售闲置土地获得的资金可用于城中村改造等项目，在政策性银行贷款支持下，推动相关工程落地。另一方面，有助于盘活闲置土地，优化土地供应结构。

  不过，当前专项债发行进度与市场预期仍存在差距。东方金诚首席宏观分析师王青表示，从实际发行来看，截至5月25日，土储专项债共发行1236亿元，约占同期总发行量的8.4%，较一季度的7.7%进度有所加快，但与公示金额仍有较大差距。

  “土地储备专项债是今年拓宽专项债发行使用范围，稳妥化解地方债务风险，推动房地产市场持续性止跌回稳的一个重要发力点。”王青指出，考虑到当前收储的存量土地主要由城投平台持有，加大收储力度是缓解城投平台流动性压力、推动房地产市场止跌回稳的重要举措。后续要更好发挥土储专项债作用，需优化相关配套政策，打通收储堵点，加快收储落地节奏。预计下半年专项债收购存量土地节奏会继续加快，收购额度也有上调空间。

  “下半年土地储备专项债发行规模有望进一步扩容。”马千里也认为，尽管目前土地专项债在收储土地上已取得一定成果，但实际发行规模与公示规模相比仍不足。但他表示，5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望进一步降低各地发债成本。预计更多城市将借鉴浙江、福建等地经验，明确存量土地收购价格标准，加快专项债券发行节奏，进一步改善土地市场供求关系，促进房地产市场平稳健康发展。

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