房地产寒冷中现“散点”热源，洗牌加速，一批“地产新势力”入场

6月14日，北京迎来6月份的第二场土拍，吸引了82家房企及联合体参与竞拍，最终3宗地块全部封顶成交，揽金109.94亿元，平均溢价率15%。值得注意的是，此次土拍，多个“新面孔”扎堆现身。

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随着房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰的阶段，行业竞争格局已发生明显变化。“几家欢喜几家愁。一部分房企被淘汰，综合实力较强的头部央企、国企经营保持稳健，一些区域深耕型的国企及民营房企作为’新势力’正在崛起。”中指研究院在研报中指出。

“地产新势力”不容小觑，但对于部分“黑马”的扩张是否安全、其爆发式增长是否具备可持续性，业内仍持谨慎态度。58安居客研究院院长张波向《》记者分析指出，目前来看，这些“新势力”房企扩张的势头远不如此前一些房企，加上前车之鉴，预计“稳健型扩张”会是这类企业的主基调。

不过，“新势力”的崛起依然被认为意味着房地产市场仍有发展空间。“经历过行业洗牌后，随着稳信心等诸多政策的出台，未来行业发展也将进入一轮新的稳定期。”易居企业集团CEO丁祖昱向记者表示。就在6月12日，深圳“网红盘”海德园正式开盘，237套房源全部售罄，平均每两分钟就售出一套千万豪宅，被认为颇具提振深圳楼市信心的作用。

地产江湖涌现一批“新黑马”

6月14日，北京迎来6月份的第二场土拍，3宗地块全部封顶成交，揽金109.94亿元，平均溢价率15%。《》记者注意到，此次土拍，除各地房企进京积极拿地外，一些“新面孔”也扎堆现身。

例如，在海淀双新村地块的报名者中，“防水巨头”东方雨虹（002271）现身；顺义区6022地块起始价9.6亿元，最终由石家庄创世纪（300083）以触顶价格11.04亿元竞得，为该房企首次进京拿地；有一家“太原萃丰置业有限公司”，注册时间为2023年6月12日，注册次日即报名参与拿地，亦颇为引入关注。

上述于北京土地市场上出现的情况并不令人惊讶。在一、二线核心城市，近期横空杀出的“黑马”不在少数。

例如，6月9日，杭州年内第五批次集中供地5宗全部成功出让，揽金104.35亿元，平均溢价率11.2%，创下年内新高。其中，耗资3.6亿元摇中临平东湖新城地块的建杭置业颇为引人关注。据公开资料，这家成立不足四年的杭州本土房企，2023年内已三次在土地市场上出手，共耗资30亿元扩储。而此前数日，在克而瑞发布的5月杭州房企流量榜单和全口径销售榜单中，建杭置业销售额均位列第三，仅次于杭州本土巨头滨江、绿城。

事实上，随着行业洗牌的加速，目前2017年前后涌现的老一批“黑马”正相继陷入爆雷甚至退市的窘境，新一批“黑马”正欲取而代之。正如中指研究院所言：“一部分房企被淘汰，综合实力较强的头部央企、国企经营保持稳健，一些区域深耕型的国企及民营房企作为新势力正在崛起。”

以国企为例，除了头部国企，在克而瑞公布的《2023年1—5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》上，来自厦门的建发房产全口径销售金额为776.2亿元，跻身榜单第10位；TOP30房企中，中国铁建（601186）、中交房地产、联发集团、象屿地产、国贸地产均占有一席之地。

另据克而瑞统计，从2020—2022年的全国销售数据来看，大家房产、象屿集团等10家房企的全口径销售金额、行业排名均出现较为明显的上升趋势。其中，象屿集团是2020—2022年间排名上升幅度最大的房企，全口径销售金额从2020年的TOP157上升至2022年的TOP56。

一批深耕型国资企业也正不断向核心城市凶猛进军：今年3月，上海大华集团首进北京，抢到了中签率仅2.38%的最热门地块，该家公司的前身为上海宝山大场镇附属的房地产开发公司；4月底，上海今年首轮集中供地中，由南昌市国资委持股90%的南昌市政联手招商蛇口（001979）击败十余家房企，耗资17.31亿元夺得浦东新区16号线周浦站地块。

民营房企中，长期聚焦杭州市场的滨江集团（002244）无疑是区域深耕型民企“新势力”的代表。该公司在2022年实现销售额1539亿元，其中杭州销售额贡献度提升至86.5%，位列克而瑞行业销售排名第13位，较2021年提升9位。2022年，滨江集团共拿地41幅，拿地总金额733.5亿元(权益拿地金额374.1亿元)，土地储备量位列行业第7；今年1—5月，滨江新增货值429.8亿元，拿地规模远超过以往的规模房企。

值得一提的是，倚靠强大的实业背景，一些“新势力”民企底气十足。58安居客研究院院长张波向记者强调，“不同于以往以房地产开发为主业的民企，今年拿地扩张的民企则大都有着深耕的实体产业母公司”。

例如，伟星地产母公司为伟星集团旗下拥有伟星股份（002003）和伟星新材（002372）两家A股上市公司，分别为服饰辅材行业和塑料管道行业的龙头。在克而瑞公布的1—5月房企拿地排行榜中，伟星地产新增货值199亿元，位列第12名。2022年，公司销售额达到340亿元，位列克而瑞百强销售榜单第55位。另据官微透露，在2022年的区域经营工作会议上，伟星房产提出要通过三至五年的努力，实现500亿—900亿元的销售规模。

今年4月以来，江苏家纺大户南通亚伦集团股份有限公司旗下的亚伦地产相继拿下西安、广州两宗热门地块，年内新增土地货值接近百亿元。这家原本缺乏存在感的小房企，在中指研究院发布的《2023年1—5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》上，以40亿元的拿地金额位列全国第31位。

与此同时，还有一批曾经蛰伏的房企在低调复苏。克而瑞指出，“此前那些具有市场认可度的本土房企又凭借口碑以及资金安全性再度杀回”。例如，继无锡、苏州相继成功夺地后，6月14日，路劲地产以约12.9亿元的总价中标了广州今年的第6宗摇号地块。不到一个月时间，路劲的购地总金额已经超过30亿元。

“稳健型扩张”仍是主基调

“地产新势力”逆势崛起的背后，是市场洗牌的加剧。正如滨江集团董事长戚金兴所言：“不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。”

张波则分析称，从目前这些企业的扩张势头来看，主要基于两点：一是房地产自去年开始的降温带动了土地市场的变化，不少一二线热点城市优质低价的地块开始增多，给市场提供了更多机遇；二是由于自身的较好的融资能力或者母公司提供的更多信用背书支持，给扩张本身提供了足够的“弹药”。

亿翰智库在近期发布的研报中指出，从量上说，这些企业可能无法补足品牌民营企业腾出的市场份额，也不能扭转现已逐渐成型的行业格局，但可以肯定是，地方型的民营企业将会经历体量上升、份额抢占的过程，这股“新势力”的能量不容小觑。

“近期很多新的民营企业往上发展，包括在各地拿地过程中，有相当一部分新势力、民企往上发展。”亿翰智库董事长陈啸天判断，在此基础上，预计明年金融机构在合理杠杆下，与这批企业的合作会进入良性循环。

不过，对于部分突然崛起的“新势力”，业内颇为关注其扩张是否安全、是否具备可持续性。

克而瑞地产研究中心即直言，“新势力”中，央企、国企的背景及母公司资源加持，可以拥有银行授信等诸多优势。但对于(未上市)民营房企而言，融资则相对困难，其中宝华、伟星等通过股权质押的方式进行融资，企业资金压力也凸显。

张波谨慎地指出，这些企业的扩张不一定具有持续性。“目前来看，由于扩张的势头远不如此前一些房企，并且由于有了前车之鉴，预计稳健型扩张会是这类企业的主基调，并且不排除市场一旦出现明显波动，其拿地节奏也会随之调整。”

易居企业集团CEO丁祖昱建议，对于部分低调“复出”的企业来说，要想实现业绩持续稳定的上升，获得更大的发展空间，仍需要在投资策略、产品研究、多元化布局等多方面进行提升完善，持续的拿地能力、以及在改善型趋势下产品的升级能力也将成为重要的考量。

尽管如此，业内人士依然认为，“地产新势力”的崛起意味着房地产市场仍有发展空间。丁祖昱向《》记者乐观地表示，“经历过行业洗牌后，随着稳信心等诸多政策的出台，未来行业发展也将进入一轮新的稳定期。”

6月15日，国新办就2023年5月份国民经济运行情况举行发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。但“从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳”。

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