产业园区，面临新一波冲击！

这几年来许多地方都在强调产业强市，一些产业资源组织能力强的地方政府，一直在探索“直供”模式，即地方政府团队自主遴选意向企业，将招商引资完全前置到土地出让之前，完全不需要园区平台公司的介入。

然而早些年，这种直供模式大多只针对龙头企业、大型上市公司。达不到这个标准的企业，通常不具备跟政府直接要土地的能力。

所以长期以来，这种超低成本的政府直供土地模式，是将一般中小企业排除在外的。它们只能进驻市面上已经在运营的园区或商务区，接受运营方给出的价格。面对政府直供的超低成本土地，只能表示羡慕。

(资料图片)

但这两年形势已经变了，多家企业联合拿地、联合上楼的新型供地模式，在各地频现，中小企业终于也有机会享受政府直供的红利。具体是怎么做的？对园区行业有什么影响？今天我们一起来探讨。

01

7月下旬，深圳的一个典型“联合上楼”模式项目——南山区科技联合大厦，突破了100米的关键工程节点。

早在2018年时，深圳市南山区就已经将“联合建楼”作为重点改革课题。通过政府集中供地、企业联合拿地的形式，允许企业通过签订竞买协议组成建楼“联合体”，并统一招标代建方进行建设，实现一栋楼内产业链关联企业的聚集。

据深圳媒体介绍，南山区科技联合大厦在2019年2月，由南山区的14家重点企业组成的联合体，以人民币9.86亿元，成功竞得。这块占地约1.1万方的产业用地，一举解决了一批企业的空间需求。

这十几家家联建企业与万科公司签订了代建合同，最终科技联合大厦由中建二局负责施工，建成后将作为联建企业的总部大楼，其中包括创梦天地、东鹏饮料等知名企业。

在具体的物业空间分配上，这个项目采取的是抽签分配的形式。2019年4月，南山区政府举行了“南山区联合科技大厦”楼层抽签分配仪式。

在区发改局、科创局、重点办、规土南山管理局等10多个区直部门的见证下，通过二轮抽签最终决出了联建公司在大厦中的研发用房分配结果。

有联建企业代表表示，在联合共建模式下，其拿地建设成本粗略算下来，比在市面上拿地、买楼要便宜近6成。

无独有偶，这种联合拿地建楼模式，在深圳的罗湖区、宝安区也均有落地。

深圳罗湖区的周和庄大厦，是区内首个“联合上楼”的总部大厦，于2018年1月由周大生珠宝股份有限公司、深圳市中装建设集团股份有限公司、深圳市科源建设集团股份有限公司三家企业联合摘牌。

2021年7月，又有4家深圳企业联合竞得一宗宝安区的工业用地，占地面积约1万方，建面约5.2万方，综合楼面单价约为1660余元/方。

据了解，宝安区这宗地获得了重点产业项目用地底价出让、联合申请用地、战略性新兴产业发展导向等多重修正系数的叠加优惠，成交价相当于市价3折，企业合计节省拿地资金超2亿元。

宝安未来要打造成世界级先进制造业城，成为大湾区科技成果转化主阵地。在此规划中，中小企业的重要性是不可替代的。

但相对于大企业而言，它们的用房用地成本很高。如何解决中小企业的用房用地问题，关系到宝安区未来发展规划的兑现。

这种联合用地模式，就是一个值得践行推广的解决办法，大幅提升了土地集约化利用的水平。据称，宝安区未来还会针对“专精特新”小巨人企业，出让更多联合总部土地。

02

不仅是深圳，还有如南京等发达城市，都在联合拿地建楼模式上有过探索和实践，且在具体模式运作上逐渐成熟。

这种看似更为复杂、需要更多内外部协同的联建模式，何以能受到企业青睐，从而成功推行？小明认为，还是因为这种模式切实解决了太多企业的痛点。

在发达城市中总部企业扎堆，中小企业更是成千上万。有扩大经营、空间拓展需求的企业，绝对不只是总部企业。诸多小巨人、隐形冠军型企业，对于扩大经营的需求是一直存在的。

但许多中小企业一方面单独拿地资金不够；另一方面，扩大经营、拓展生产空间的需求不断上涨，在公开市场购买或租赁，成本极其高昂。

这就让许多企业陷入两难，不舍得离开深圳这个营商环境，但经营的成本压力很大。

围绕这一类中间型的需求，一些城市通过创新供地机制、集约利用土地，为更广泛的企业提供更好的拿地建楼条件，是一种比较好的解决方案，利于进一步优化营商环境、推动经济高质量发展。

在企业需求摸排这方面，深圳市南山区是一个值得学习的范例。

据媒体透露，近年来深圳市南山区经过多渠道的摸底调研，已经对辖区内的企业用房需求，有了“一本账”的记录。

其中具体的方式包括直接联系规土部门，掌握企业拿地的情况。然后针对企业购地时间、地块位置、土地性质、用地面积和建筑面积等信息，进行全面的统计归档。

以及联系不动产中心，调取企业购房数据，将企业的注册地址、购房时间、用房位置和建筑面积等信息录入统计。

同时还会委托第三方机构，摸排掌握企业租用物业情况与空间需求情况。结合问卷调研，收集第一手企业数据，与前期调研结果比对核准。

这些深入市场的调研工作，让南山区对辖区内的企业需求情况了如指掌，更易推出有针对性的创新支持政策。

在前面提及的几个联建案例中，不少企业代表都表达了对联建模式的认可。

有的企业认为，随着自身的不断发展，建立一个总部的需求越来越强烈。

虽然外地用地成本低，但发源于本土的企业大多是不想离开熟悉的环境的，也舍不得发达城市的区位与政策优势，所以会更加希望在本土找到合适的总部空间。

也有的企业认为，和其他上下游的伙伴共同共建总部，这对于客户资源、上下游资源的共享，会有很大帮助。

这些都是企业最实在的念头，像深圳、南京等地能够正视这些现实制约，通过机制创新来解决更多企业的需求，那么自然就能够留住更多优质企业。

据一联建企业代表透露，在联建过程中，其实区政府起到了非常巨大的沟通协调作用，本着呵护企业的原则，办事效率非常高。

联合总部的设计方案，也会有政府部门领导跟进，帮助企业去市里的部门协调，甚至为此时常开会到深夜，堪称服务型政府的代表。

所以，一套能够回应企业诉求、具备落地性的创新机制，结合具备服务意识的地方政府，一定是能够将新机制顺利落地，获取企业信任的。

03

然而，联合建楼模式毕竟比单个企业拿地，情况要复杂得多。过程中会涉及到多个企业需求、要求的对接协调，这会让供方的遴选评估工作、方案制定与建设过程中的实时监督工作的难度，成倍增加。

面对这些困难，地方要如何协调解决呢？这方面深圳已经有比较成熟的方案，围绕联建项目的建设过程，设计了5大保障机制。

一是设计退出机制，规避联建企业变动风险。

联建项目过程有诸多不确定性，一旦联建企业因为一些原因想要退出投资，就可能出现大麻烦，甚至导致项目停工。为此，南山区设计了联建退出机制：

在遴选阶段如有企业退出，则重新遴选符合条件的企业进行递补；在土地使用权公告和挂牌阶段，若有联合体成员单位不超过2家（含2家）退出，其相应建筑面积由区政府承接；联建大楼竣工验收前，如有企业因自身原因终止该项目投资建设，政府保留处置权利。

二是分证登记制度创新，解决产权分配问题。

针对十余家企业如何分配用地产权的问题，南山区是这样解决的。

一是规定联合体成员持有的研发用房部分，建筑面积可按协议分配比例分证持有，但不得转让；二是规定公共部分如配套商业、食堂、物业服务用房，按份共有、不得分证；三是允许联合体成员之间，按区政府租金指导价进行转租调剂。

这样一来在产权分证上可以划分得更加清晰，且在交易上能够灵活处理。

三是完善设计建设机制，调合不同企业的设计需求。

不同企业对于空间的设计，有着不同的诉求。为了进行调和，并确保公平解决所有企业的诉求，南山区制定了完善的设计建设机制。在建筑设计上，会征求大多数企业同意，才确定方案。

一是确定楼层分配方案为高低搭配、抽签划分，商业分配模式为15家按份持有；二是由政府统一招标代建方来承建，减少各方协调沟通成本；三是最大程度保留公共空间的“可塑性”，如设置多层架空层及立体连廊，方便企业入驻后进行灵活设计调整，留足改动空间。

四是搭建联建沟通平台，对接各方诉求。

南山区牵头搭建了联建项目的统一沟通协调平台，通过组织诉求协调会等形式，对联建工作遇到的问题，做到即发现、即研究、即解决。

比如对于企业在楼层分配、建筑设计等方面的多样化诉求，就可以通过诉求协调会，引导企业充分沟通、友好合作。

经过建设期间密切的协作交流，目前十余家联建企业之间，已经形成了畅通的工作机制。大领导、中层领导或是工作职责相近的员工，都会建群保持沟通。在入驻之前，就已经建立了联结。

五是完善监督管理机制，为联建项目做好保障。

涉及到多个联建企业，项目的建设监督工作十分关键。

南山区一方面，将联建工作纳入区改革创新容错纠错机制，由区纪监部门全程监督；另一方面，还引入了专业法律团队，全程参与“联建”相关机制与协议文书制定，确保工作合法合规开展。

同时，区相关职能部门还会联合办公，“一把手”亲自跟进，全力协助企业办理招拍挂手续，并提前协调后期建设经费融资等问题，确保项目顺利推进。

就在科技联合大厦突破100米工程节点时，项目还组织了业主开放日活动，邀请南山区各政府部门和所有联建业主方代表，到现场参观监督。

以上保障机制可以说是相当完善，而且因为是由区政府牵头监督协调，许多手续、规划上的问题，都比企业自建走起来要顺畅得多。所以这套模式落地后，立刻引起了许多其他企业的关注。

深圳南山区工信局负责人前几年就曾表示，联建项目的社会反响很好，刚开建没多久就已经有百余家企业，提交了下一批“联建”意向申请书。

04

从深圳这么多的联合建楼的推行案例中，我们可以看到，产业用地、工业用地的政府直供模式，已经越来越成熟。未来不排除会有更多的发达城市，或是产业资源整合能力强的城市，开始推广这种模式。

这对于广大中小企业来说，无疑是好消息。政府直供的低价用地红利，终于也能轮到自己了。

然而，对于当前许多园区平台型企业来说，政府直供模式的成熟和推行，将会带来一股更大的压力。

毕竟这种供地模式，本质上就是要跳过中间商，最大限度地降低企业用地建楼成本的。园区平台企业作为这个“中间商”，未来可能在许多发达城市中，都会面临被“跳过”的命运。

因此，在政府直供模式不断发展的趋势下，园区平台型企业必须深入思考几个问题：

一是在政府直供模式下，园区平台的价值在哪里？

二是如何强化自身的专业化园区运营与服务能力，构建不可替代性优势，让企业仍有选择你的动力？

三是自己是否具备某项专精的服务能力，为自己创造介入直供模式、成为联建服务商的机会？

如果未来政府直供模式得到更广泛的推行，园区平台的生存空间，尤其是民营型园区的生存空间，一定会被进一步压缩。到那个时候再来思考以上问题，那么形势将会变得非常严峻。

所幸，在联建项目的建设过程中，还存在着大量服务型企业的介入机会。包括面向政府产业咨询服务，面向联建企业的设计咨询、代建、代运营服务等等。

结 语

面对政府直供、联合建楼这种创新用地模式，小明认为这对企业经营、对经济发展来说，肯定都是好事。而且随着各地对于产业类用地的不断探索，联合建楼模式的出现其实是一种必然趋势。

只是在此趋势下，园区企业又要面对一波不小的压力。如果与这种新型模式共存，甚至在这种模式中创造自身发展的机会，这迟早会成为每一家园区企业的课题。

标签：