空置率下降，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应

众所周知，作为企业的商务及经营活动的空间载体，写字楼市场表现已然成为经济的晴雨表，作为优质办公空间的甲级写字楼更是如此。7月3日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了2023年上半年深圳房地产市场数据与报告。数据显示，今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，全市总存量升至770万平方米。得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，上半年深圳全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。

空置率逆势下行，前海净吸纳量占全市逾1/3

根据戴德梁行数据，今年上半年，北上广深四大一线城市的甲级写字楼与新增供应量相比，净吸纳量占比总体上在五成或以下的水平。今年上半年，在四大一线城市中，深圳甲级写字楼以22.9万平方米的净吸纳量位居榜首；与此同时，深圳的净吸纳量占新增供应量的比例约50.1%，亦排名首位。此外，在租金和空置率方面，北上广深的甲级写字楼市场的平均租金、空置率等关键指标均走弱——价跌空置率升。

(资料图片)

今年上半年，深圳新增4个项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米，全市总存量升至770万平方米，在供应较大增加的情况下，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。

分区域来看，此前空置率较高的前海的表现令人眼前一亮。前海上半年净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一，空置率则逆势下行，半年下降6.8个百分点至32.9%。宝安中心区两个新项目投入使用，推升片区存量至41.8万平方米，累计净吸纳量达6.1万平方米，同时也拖累空置率阶段性升至39.6%，但预计随着新项目持续去化，年内宝安中心区空置率将逐步回落。而福田和南山同样迎来新项目投入使用，空置率较上年末分别上升了3.1和2.4个百分点。在新旧项目的差别方面，新项目是吸纳的主力，新楼去化表现总体好于旧楼。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析指出，以价换量成为上半年深圳甲级写字楼的突出策略。租赁成本的持续下调是促使企业迁址、进驻甲级写字楼的重要因素之一。此外，新项目继续采取积极的招商和定价策略以吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留巩固即将到期的租户。

她表示，从数据来看，全市平均租金延续下行走势，半年下降3.0%至每月每平方米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%，而优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。

TMT行业与金融业成交面积此消彼长

值得关注的是，与过去两年相比，今年上半年深圳的甲级写字楼的行业占比分布出现了较为明显的变化。从2021年到2023年上半年的三个统计期间，金融行业在深圳的甲级写字楼租赁成交面积占比分布为25.6%、36.5%和40.9%；同期的TMT行业的成交面积占比则从近四成降至约1/6——分别为38.1%、23%和16.7%。而今年上半年的专业服务业成交面积则迫近此前占比较高的TMT行业，其在三个统计期间的占比则分别为10.1%、15.9%和14.9%。

具体来看，在细分板块中，证券、保险、律所等传统板块占据主流，私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。此外，前阶段需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%，文化娱乐业、教育培训业在甲级写字楼中的租赁需求同样出现了一定程度的恢复。

不过，尽管TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在甲级写字楼的租赁面积有所下降，但在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度则相对较高。

此外，值得一提的是，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占全市成交比重达到14.4%。总体而言，上半年甲级写字楼主要租户在区域上更偏好福田中心区、前海、后海和车公庙等核心片区。

戴德梁行的统计数据显示，甲级写字楼租赁市场中占比较高的金融、专业服务和TMT三大支柱行业，偏好福田CBD、前海三湾、后海和车公庙几个区域。

展望后市，张晓端表示，深圳甲级写字楼市场持续处于高供应阶段，年内更有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，料将进一步推升全市空置率。随着市场上各类办公型物业供应持续增多，企业的选择不断拓宽，于业主而言依托专业力量、持续提升运营维管能力、采用更灵活租赁策略才能获取更大竞争优势。

与北京和上海的写字楼市场相比，深圳的写字楼的租金回报率相对较低一些。不过，这种状况可能会迎来变化。张晓端分析认为，随着写字楼资产价格较大幅度下行带动回报率提升，实业类买家以自用为目的的资产交易和问询也趋于活跃，实力企业购置自用型办公物业有望成为深圳写字楼市场的一个亮点。

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