世界热消息：17.9%！中关村、望京、上地、丽泽……2023年过半，北京办公楼市场如期恢复了吗？

6月，美国商业地产暴雷的预言依旧甚嚣尘上。

环球同此凉热。

近日，高力国际发布2023年第二季度北京办公楼市场数据。数据显示，截止6月底，北京甲级写字楼净吸纳量达到-5.3万平方米；乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，连续5个季度持续为负。

(资料图)

其中，表现尤其惨烈的当属中关村市场。

数据显示，中关村二季度甲级写字楼净吸纳量达到-1.1万平米，租金降幅对比一季度达到7.6%，比整个北京市场平均值3.5%高出一倍；乙级写字楼净吸纳量达到-4.9万平米，是所有子级市场之和的1.4倍。此前，中关村一季度乙级写字楼市场净吸纳量数据是-4.4万平米。

究其原因，头部互联网企业的退租潮，成为这一波中关村市场净吸纳量、租金持续下降的主要成因。

2023年年初，字节跳动自持物业中坤广场投入使用，中关村区域天作国际、大恒国际、威盛大厦、互联网金融中心等空置出超10万平米面积；爱奇艺和微软分别搬出洪诚拓展大厦和鼎好大厦，空置出6万平米。

受互联网企业退租影响的还有望京和上地的产业园市场。

产业园市场一季度净吸纳量由负转正，小幅恢复，达到3.7万平米。二季度由正转负，达到-3.7万平米。望京子市场净吸纳量为-2.6万平米，上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。其中，美团提前解约、每日优鲜破产解散、阿里新总部的落成等都给望京-酒仙桥市场带来重创。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，一方面，互联网科技行业发展环境出现变化，流量红利消失，行业进入转型期；另一方面，部分互联网头部企业完成大面积租赁后进入办公空间面积整合期，这些都将影响办公楼市场的整体格局。

但在疲软的整体环境下，丽泽新兴板块一季度实现了1.6万平米的去化，二季度继续实现0.6万平米的去化，同时成为所有子市场唯一保持净有效租金稳定的区域。

图片来源：丽泽商务区官网

丽泽商务区位于北京丰台，地处北京西二、三环路之间。2008年，北京市出台了《关于促进首都金融业发展的意见》，对北京金融业进行了新的定位，提出 “一主 一副 三新 四后台”的金融业空间布局。丽泽商务区成为其中“三新”之一，被定位为北京“新兴科技金融功能区"。

2017年 北京市在最新总体规划中，提升了丽泽商务区的最新定位。

丽泽金融商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态。主动承接金融街、北京商务中心区配套辐射。

2019年，丽泽商务区已建成楼宇陆续投入使用，摇身一变成北京最热的板块之一。近日，全球B2B支付基础设施平台Thunes易付达在丽泽成立大中华区总部，为丽泽金融商务区第1000家入驻企业。

但北京整体办公楼市场还是令人担忧。

2022年第四季度，北京办公楼市场触底反弹，由负转正。疫情过后的2023年被公认有望强力反弹。但如今半年已过，办公楼市场仍显不振。另外，5月PMI下降至48.8，CPI仅为0.2%，PPI连续8个季度下跌……各种数据表明，经济整体仍在收缩，下游需求持续疲软并且产能过剩。

陆明推测，除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。

但值得关注的是，办公楼市场上，自用买家正成为一支不可忽视的力量。

比如，4月，手术机器人上市企业天智航买下了位于中关村西三旗(金隅)科技园项目中的T7研发设计楼地上1-5 层；5月，北京居然之家以19.63亿元收购了位于亚奥板块的远洋未来广场；九号机器人拟斥资11亿元在东胜科技园二期建设总部……

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