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大宗交易时机已至?浙商银行深圳买楼记

商办市场低迷之际,浙商银行选择“大刀阔斧”。


(资料图)

6月25日,浙商银行发布公告称,将斥资23.34亿在深圳购买写字楼。

对于买楼的原因,浙商银行表示,基于深圳分行业务发展、人员队伍的逐步扩大,以及长远发展考虑,经多次现场勘察、比选、研究,拟购置深圳中洲滨海商业中心西塔(1栋A座)第1-21层作为营业办公用房使用。

若按建筑面积41186.7平方米和总价、税费合计23.34亿元计算,均价为5.67万元/平方米。

时机

从地图上来看,浙商银行拟购买的深圳中洲滨海商业中心西塔房产,位于福田区上沙下沙片区,处于主干道滨河大道边上,距离深圳市民中心和深圳湾公园都不远。

2022年报显示,浙商银行深圳分行资产规模1117亿元,机构数量12家,员工人数734人,从职工人数上仅次于杭州、南京、北京分行,与广州分行相当。

不过,同日公布的董事会决议显示,12位董事中,来自横店集团的胡天高对议案投了反对票。反对理由为,一是从浙商银行目前实际情况看,资本耗用应优先聚焦于生息资产,二是该办公用房的买入时机有待商榷。

事实上,浙商银行2022年初也在上海投入30亿元买楼。

当年3月底,浙商银行表示,基于上海分行业务发展、人员队伍的逐步扩大,以及浙商银行总行在沪机构、子公司布局和长远发展考虑,经多次现场勘察、比选、研究,拟购置浦东新区浦东大道1500弄1号绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。

购置标的包括A塔楼56962.8平方米(其中办公产权面积54199.70平方米,非计容面积2763.13平方米)、停车位280个(含223个产权车位,57个非产权车位的使用权)及C裙房使用面积约560平方米的10年使用权,总价29.38亿元(含增值税9%),加上契税等其他费用,资产购置费用合计约30.3亿元。

值得注意的是,6月11日浙商银行正在进行配股再融资,拟融资金额预计129亿元。

6月11日晚间,浙商银行公告,拟按照每10股配售3股比例配售,本次配股价格为2.02元人民币/股。若以浙商银行2022年底总股本212.69亿股为基数测算,本次可配售股份数量总计63.81亿股,其中A股可配售股份数量为50.14亿股,H股可配售股份数量为13.66亿股。按照2.02元的配股价格,预计配股募资约129亿元人民币。

按照配股发行流程,6月14日为配股股权登记日,6月15日到6月26日停牌,配股缴款日为6月15日到21日共计5个交易日。6月26日为登记公司网上清算日继续停牌,27日刊登配股发行结果并恢复交易。

浙商银行表示,本次配股募集资金将全部用于补充银行的核心一级资本,提高银行资本充足率,支持银行未来各项业务持续健康发展,增强银行的资本实力及综合竞争力。

浙商银行2022年年报显示,十大贷款客户中,排名第一的便是房地产业,占据了4席,并且房地产业还是浙商银行公司贷款和垫款的第三大行业。

截至2022年上半年,浙商银行对公房地产贷款1781亿元,占全行贷12.09%,该比重在A股上市股份行中是最高的。

目前,浙商银行主要在长三角的浙江、上海及江苏开展经营,去年利息净收入的51.04%就来自长三角。

2023年4月25日,浙商银行公布2023年一季报,实现营业收入157.80亿元,同比增长2.53%;截至2023年3月末资产总额2.75万亿元,增长4.77%;归属于本行股东的净利润56.25亿元,同比增长9.91%。

截至报告期末,浙商银行发放贷款和垫款总额1.59万亿元,在2022年两位数增长的基础上增加696.39亿元,比上年末增长4.57%,增速居股份制银行前列。负债总额2.58万亿元,比上年末增长4.88%。

截至发稿,浙商银行最新市值为561.79亿元。

展望

中洲滨海商业中心项目位于福田中心区,该项目总建面约29.88万平方米,其中西塔地上62层,约280米,建面约11.67万平方米,目前处于被抵押状态,抵押权人为兴业信托,抵押担保额20亿元,预计2023年8月底交付。

据披露,戴德梁行和仲量联行以2021年11月为基准日对该项目资产估值分别为25.84亿元、26.15亿元,仲量联行2023年6月初评估结果为25.11亿元,最终成交价22.65亿元,折价幅度9.8%。

不止此一处,同样不止深圳一城;戴德梁行曾于年初表示,2023年写字楼市场将稳步复苏。

戴德梁行2022年度报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》显示,展望未来,随着深港两地全面通关,深圳地区商务交流回暖趋势明显,中长期经济复苏可期,并有望支撑写字楼需求端重归景气,但集中供应背景下,租金走低、空置率走高的局面或将在中短期延续。

第一太平戴维斯统计数据及分析则显示,2023年,深圳甲级写字楼市场或再度迎来供应高峰,全年供应面积预计达140.5万平方米。其中,第二季度,全市将迎来六个新项目入市,约为市场带来41.0万平方米甲级写字楼供应。

届时,深圳全市总存量将过千万平米而达到1046.6万平方米,同比扩张4.1%。

第一太平同时认为,供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现,令全市平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高,租金跌幅或将收窄。在供应高峰叠加内外部环境不确定性犹存的背景下,写字楼物业资本值或将于中短期内延续下降趋势。

就深圳写字楼大宗交易市场而言,5月9日,莱坊发布的2023年第一季度《深圳甲级写字楼市场报告》显示,2023年第一季度,深圳写字楼投资市场录得四宗大宗交易,总交易金额约为人民币5.97亿。

莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管朱磊表示:“深圳全市租金自2018年开始步入下行区间,至今迈入第五年。租金三年间下降14%,五年间下降22%。”

四宗交易分别为:Shen zhen Jia Ji Technology购置深圳智慧广场c座7513平方米;深圳新益昌科技股份有限公司购置瑞湾大厦;此外,华润置地大厦E座的两个较大面积单元成功出售,交易面积共计3265平方米。

相对而言,浙商银行此次收购可谓“大手笔”,算是近期深圳大宗交易市场的最大单交易。

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