暂停加息与降息 资本潮汐中的商业地产投资机会-当前聚焦

埃隆 · 马斯克再次作出惊人举动，这位商业大亨自去年11月开始拒绝支付推特办公室的租金。这是马斯克进驻推特之后，为削减成本，继大幅裁员之后的另一重要举措。

马斯克的一意孤行，导致业主房地产投资信托公司Columbia Property Trust违约。

推特所租用的办公大楼是Columbia Property旗下7座核心资产之一，该房托近期已拖欠了上述物业价值约17亿美元的按揭贷款，并推动主要借款人高盛的商业房地产不良贷款大幅攀升。

(资料图)

据了解，Columbia Property正尝试通过法律途径找回损失，但推特目前仍未松口。马斯克在这件事上似乎亦持有些许个人成见，此前多次在社交媒体上发表对美国房地产市场利空的意见，并在5月的一条推文中提出：“商业地产正迅速崩溃，接下来是（住宅）房价。”

马斯克并非空口无凭，美国房地产市场面临的严峻挑战有目共睹，特别是商业地产领域。美联储加息周期推高了企业的融资成本，令地产投资阴云密罩。部分市场机构已警告，商业地产或许是继银行业动荡之后，下一颗要触发的“深水炸弹”。

来自美国商业地产研究公司格林街房地产咨询公司资料，今年4月份全美商业地产交易价格同比下降15.3%，跌幅是2009年9月以来新高。穆迪分析则称，此次商业地产价格下跌，是过去十多年来首次出现的情况。

数据背后，美国各大城市如芝加哥的写字楼空置率持续攀升。而据世邦魏理仕统计显示，截至今年3月末全球范围主要城市写字楼空置率在已达12.9%。6月初数据，位于香港核心地段的超甲级写字楼长江集团中心的闲置率达到约为25%，另市场侧目。

不过这并非世界末日，平安证券首席经济学家钟正生4月发文称：“当前的美国商业地产压力不足以引发系统性金融危机。”他认为，美国商业地产市场受到压力更多是面对美联储紧缩的“正常反应”。

另有迹象表明，除办公楼之外，泛商业地产领域的工业、仓储物流和公寓等资产表现仍然坚挺，而且写字楼也不会就此一蹶不振。有分析认为，美国写字楼市场目前经历的变化，并未呈现出结构性风险，而是周期性的。有必要调整资产配置，但不要灰心。

最新的消息是，美国时间6月15日凌晨2时，美联储宣布将暂停加息，把联邦基金利率目标区间维持在5.0%至5.25%不变，这或许将舒缓商业地产市场的紧张情绪。

大洋彼岸的这一边，中国央行则选择“降息”。

而且，随着基础设施公募REITs试点在2021年中旬靴子落地，商业地产投资更迎来新的发展机遇。

平安基金在去年6月发表研报称，公募REITs是进一步盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手，无论在打通一二级市场的产品，无论在盘活存量资产，引导市场化资金参与新基建，还是在降低宏观杠杆率方面都起到了积极作用。

而就地产资管行业而言，公募REITs真正促成了“投、融、建、管、退”的闭环。尤其当今年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，大量PRE-REITs基金设立。不少物业业主，也因此能以较合适的价格出售股权完成退出。

到3月，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施项目被纳入发行范围，更推动市场进一步活跃。目前，包括新城控股等房企正在研究发行相关主体的公募REITs产品。

市场正在等待写字楼资产纳入基础设施公募REITs试点的那一天，作为商业地产行业最重要组成部分，写字楼的加入无疑将涌现更多机会。

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