中国40城办公楼市场理性复苏，商业地产市场稳步趋好

5月8日，仲量联行发布2023年一季度“中国40城办公楼市场指数”。

(资料图)

今年一季度，国内生产总值同比增长4.5%，开局向好，温和复苏的趋势预示着中国经济正在进入新的增长周期。从全国40个重点城市表现来看，其办公楼市场同样表现出理性的复苏特征。随着疫情带来的不利因素在短期内集中出清，年后接触型服务需求迅速释放，办公楼租赁市场的问询、带看等活动在多数城市快速回升，回暖趋势明显。不过，短期内实际成交量及新增需求量的反弹动能不足，一方面是此前经济承压的滞后影响持续作用于企业不动产管理的成本考量，另一方面是对未来内外部经济环境的不确定性担忧，使企业的租赁决策更趋谨慎。

办公楼市场复苏程度分化，指数变化不均衡

纵观2023年一季度，中国40城办公楼市场指数排名变化不大。排名前10的城市中，排名不变指数分化。北京延续当前较大的租金商谈空间，指数表现受租金波动影响明显；广州及深圳全年均面临较大的集中供应压力，但一季度深圳的去化表现略优于广州，因此指数发展趋势略有不同；大面积退租叠加新租需求较弱，使成都的指数拖累于空置率持续攀升；上海、杭州、武汉得益于租金降幅收窄及稳定的供需关系，指数小幅增长。

排名11~20的城市中，复苏强弱不均衡。在郑州，入驻率较高的优质办公项目率先止跌企稳，小微企业日渐活跃的租赁需求提振市场信心，因此指数排名上升至第15位；天津甲级市场净吸纳量环比增长30%，推动指数小幅升高；南宁、福州则因较大的租金降幅带动指数下降，尚未释放出明显的复苏信号。

排名21~40的城市中，整体复苏迹象不明显。贵阳因市场需求疲弱影响下，空置压力攀升，排名位次下降至22位；长春受益于新能源汽车行业带来的大面积租赁需求，排名位次上升至29位。

纵向而言，尽管仲量联行已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在一季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较一季度的基数下滑。

一季度租金降幅收窄，复苏信心犹在

今年第一季度，巨头类企业虽然具有稳健的扩张计划，但租赁行为方面的成本核算和流程管控在这类企业中愈发重要，使得成本节约型需求成为市场主流；而小微企业在疫情后普遍面临经营成本的压力，其中租金成本仍然是小微经营者成本压力的主要来源，占比超过50%，因此对租金保持较高的敏感度或采取灵活用工。

租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.1%~1.3%之间，较上季度0.2%~3.7%的环比降幅明显收窄。一季度，积压需求的释放与租赁问询的提升尚不足以全面提振市场各方的信心，租户市场延续，租金惯性走低。但观望情绪影响下租金波动趋缓，对二季度及下半年市场去化量的回升预期有所加强，表明市场对持续复苏的信心犹在。

空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率环比下降，其中降幅最大的是青岛，主要来自去年延续下来的成交签约及销售型项目的需求释放。另有7个城市的甲级空置率同比上升，其中涨幅最大的是成都。截至目前，成都甲级办公楼市场中第三方办公退租面积共计超3万平方米，供应高位加之吸纳走弱，甲级市场空置率持续上涨，录得29.8%。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“在稳增长政策支持下，我们对2023的经济增长预期保持不变，尽管短期内的复苏进程显得艰难而复杂，但从中长期来看，中国坚韧的基本面给经济复苏创造了巨大的空间。始终保持韧性发展的制造业将不断提升中国供应端的竞争力，快速反弹的服务业及消费的边际拉动将进一步推动内生动能释放，未来复苏将更加全面。预计2023 年中国商业地产市场将与前低后高的经济走势同频共振。”

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