全球时讯：主题对话：创新聚变—城市更新的道与术

非常开心，也非常地荣幸能请到在座的嘉宾，以及现场的来宾。刚才几位演讲嘉宾从政策层面，从行业层面、资本层面对于整个城市更新这一块分享很多干货，分享了很多经验。今天请上台是实操的，实实在在做项目的操盘人，他们对于城市更新项目怎么理解，比如目前怎么去面对相对于传统和复兴，过去和未来，包括科技和人文，怎么能去把政府、市场、企业、产业在城市更新这样的空间下融合到一起，让旧有的空间焕发新的活力，让我们的产业在城市更新下能更好的发展。

我想把第一个话题问台上每一位嘉宾，大家用一个关键词结合你们做的城市更新这个事情本身。首先请来自首钢的丁总。

丁磊：非常感谢陈总的邀请，来参加行业的峰会，关于城市更新这块，大家可能也知道，郗主张也讲到了，首钢园这个地方是非常大规模的城市更新，也有媒体来说首钢园应该是现在世界上最大的一个在建的城市更新项目，我们园区有8.3万平方公里，位于长安街沿线大的城市更新项目。城市更新对于我们来讲是内容和产业的更新，因为更新的方式比较多，我最近也去到南方看了一下，深圳有城中村的项目，政府和万科来合作，改造成一个非常好的城市更新的项目。里面的产业内容和产业生态是不错的，这方面南方的一些地方确实走的比我们更远一些，拿我们首钢园来说，从城市更新角度来讲，我们确实是已经投入了很多的力量在做内容和产业，以及产业逻辑的升级。相信做城市更新领域的专家都有共识。简单对城市更新内容简单的理解。

【资料图】

陈雪源：从内容入手首钢园做了很多的尝试，也打造了很多的样板，待会儿也请您进一步的给我们分享一下。肖总结合金隅你们城市更新是怎么理解？

肖博：我们的项目是金隅智造工场，海淀区是老旧工业厂房转型升级来的科技类产业园区，我们这边有一个明确的产业定位，是作为智能制造硬科技的，相比首钢来讲我们就很袖珍，我们只有10万平米，体量不是很大。但是从整个智造工场前期改造，一直到招商，到现在进入稳定期去运营，这个项目最重要做了相对权方位的升级。部分是从原理的物理空间上，还是从现场我们在做的这些聚集的产业上，以及现在周边聚起来的科技类人才上，还有我们本身在运营平台能力的锻造和学习过程，整个都是在升级的过程。

结合金隅集团在城市更新我们涉及到的业态相对比较多，这都是在我们集团层面上，大的金隅集团平台上，我们的方向包括了酒店、公寓，包括了商业，还有一些写字楼，以及像科技类产业园和文旅类产业园的一些更新改造，城市更新的这些项目，在这些项目上，我们一些同事实际操盘做的项目上，我们也在互相的去学习、去了解。金隅集团我们做的这些项目上，包括我们市场上很多专业的同行、老师在做的，我们能有很深刻的感受，做一个适度的升级。我们能想到空间改造成什么样会更好，会更先进，但实际上那个产品真正落地之后，可能给我们带来资本的压力，后期投融资回收成本的压力，以及实际在现场应用使用空间和房产带来不便性，因为需求还没有达到，我们的功能提供给他的时候，对他来说可能也是一种压力，所以整个对我个人来讲，包括在整个经验过程中，我们认为做适度的升级目前来看还是比较深刻的一点。

陈雪源：适度的升级是您总结来的一个关键词，我也是有幸去见证了金隅智造工场整个过程，每一个点符合企业的需求，做一些工作。京印国际的总您介绍您的关键词。

王荣芳：谢谢主持人，我是颢腾投资，京印国际中心的总经理，这几年一直从事城市更新的领域，我们主要针对于城市更新的某一个点，低效楼宇的更新，2019年我们收了中关村的鼎好，鼎好现在入市之后大家也都比较了解，京印国际中心这个项目在南站的旁边，从这两个项目上来讲，我理解城市更新低效楼宇更新驱动力还是产业的升级。鼎好2008年是电子卖场，那个时候很多大学生用的是组装的电脑，所以有那种消费的业态，大家就去那里消费。但也就是十年的时间，刚才提到我们对于美好生活的需要，这种业态就逐渐地消失了，所以它要满足现在大家对于美好的向往，我们需要对这个进行业态的升级。

京印国际中心建成2005年，前身是大康国际鞋城，南二环边上，很多人开车能路过，当时是亚洲最大的鞋类批发市场。那个时候也是大家可能会有那种消费需求，需要去到批发市场买鞋，或者是怎么样。也就是十几年的时间，随着我们首都疏解功能，2011年作为鞋类批发市场就退市了。在这之后改了一回，改社区商业，越秀城，那个时候对本身的定位和周围的匹配不是特别的深刻，所以在2019年的时候也关停了，我们是2020年拿的京印国际中心，就做业态的调整，我们希望改完之后作为城市商业综合体，不仅是作为楼宇的提升，从楼宇这个业态的提升去带动周边所有的环境和消费的升级，其实我们做的工作是整个大的城市更新里面很小的一个环节，但是我们也很希望能够为这个城市更新奉献一点力量。谢谢！

陈雪源：谢谢王总，也是升级，但是升级是从不同项目的着眼点，有的是商业业态的升级，有的是产业的升级。项目很漂亮，大家开车在南二环走的时候，那应该是最漂亮，或者是最核心的一个标杆项目，我们对它是期待很大，也是把一个非常大体量的载体空间做成非常时尚，非常高端的一个办公的综合体，也期待您待会儿给我们更多的分享。接下来陈总。

陈文言：谢谢这个平台和新老朋友一块聚会，我是这里为数不多做咨询，做研究的，所以和刚才各位领导的视角不太一样，我们能够用一个更客观，更中立的维度来解释一些事情。如果说我用一个词来描述城市更新的话，我想说的是“共赢”。我觉得不管是我们对于功能也好、空间也好、设施也好它的优化、更新，本质上它的底层逻辑都是利益的再分配。所以我们会看到，所有在城市更新比较活跃，推进的比较好的地区，它一定是对这种城市更新这个领域里面，我们说叫关键利益主体，对各个关键利益主体利益的关注都做的比较好，大家能够实现利益上的平衡和共享，我觉得这个是城市更新能够得以实施的一个非常重要的关键。

所以在这个背景之下，我甚至觉得未来的城市更新可能从商业模式、城市更新的组织等等都会发生巨大的变化。我们看到现在的城市更新大家就是分段管理，你是我的成本，我是你的什么。但是未来我认为，我们说运营，尤其是在现在整个全球经济都进入一个相对比较滞缓，甚至下行的大背景之下，大家对于运营的不确定性，对于前期成本精细化的管理和控制等等这些诉求会越来越高，未来我认为不同利益主体之间的融合，利益的共享，打造一个更为紧密的利益共同体，是未来城市更新的主流模式。

陈雪源：打造利益共同体，实现共赢。我认为这个也是未来的一个方向，现在谈城市更新，虽然说刚才几位嘉宾提了分不同的阶段，目前阶段是什么样的，但实际从市场端、操作端很多是探索和磨合的一个过程，只有磨合好了，探索好了方向我们才能实现更多的合作共赢。下面请王总。

王志宇：非常感谢陈总的邀请，今天也是见到非常多的老朋友。我们是维思平，我简单用“12345”跟大家做一个汇报。

1是我们专注于产业类园区的设计，包括商办，这是我们的第一个1。

2是我们成立了20多年了，我们也做了非常多的知名的项目。

3是我们大概有300多个产业园区和商办落地，这里还不包括住宅，不包括居住类的。

4是我们在北京有40多个项目，有些是大家耳熟能详的项目。

5是我们有五大类的产品线，有城更、生物医药、智能制造、新一代信息技术，包括科技城总部，其他多的行业也非常多，我们基本把行业全覆盖，只不过相对案例更多的是这五大类。

关于刚才说的关键词，我觉得应该是“新”，主要体现在几个事上，一是我们的需求新了，我们发现很多客户的来源，产业变成新的产业了，比如说原来有的产业手机、服装、印刷，现在可能他们要被迫地从北京有些产业要疏解出去，新的产业有什么呢？比如有生物医药、新能源、现代服务，包括新一代信息技术等等，可能需要新的载体，或者重新新建，产业从根上这个需求发生变化了。还有一种是产业没变，但是这个企业它的需求变化了，比如说我们去年接触了一家企业，这家企业它有非常好的文化底蕴，甚至我们可能每个人都看过它的一些产品，新的诉求是在新的时代，要把整个的文化进行重新挖掘。再有是园区要提升营收，三是我们要增加一些客户的黏性，我们提供更多的休闲、学习、交流的一些场所。

二是空间新。我们就是干空间的，我们做设计单位也没别的收益。空间新怎么做呢？小变大，大变小，有的变的更美了，有的功能多了。我举两个例子，也是我们最近跟的一个项目，它功能发生巨大的变化，原来是农贸市场，现在又变成智能制造的产业园，我们作为设计方就要帮它重新梳理这个产业所符合的一个产品空间的体系，从原来冷酷、干仓、销售，现在可能做的不是这些了，可能就是它的孵化，它的生产，它的展示，它的宿舍、配套这些空间。另外我们在北京的南面做了很知名的工业上楼的城市更新项目，这也是北京的标杆，就是原来做建材的一个场地，现在改成做生物医药。为了集约土地，增加税收投资项目，我们项目做的是工业上楼，这个项目容积率到3.5，也是黄河以北第一个容积率达到3.5以上的工业上楼的项目。

三是模式新。我们做的项目，我感觉没有包打天下的流程、制度甚至规范，很多都是需要探索、探寻的。比如说北京，北京每个区城市更新的目标都不太一样，每个项目产业也不一样，我们每个资产方诉求也不一样，所以变成非常多需要去探索的地方，比如工业厂房的项目，用传统的方法可能解不了这个题，最后政府非常有勇气，有智慧，工业上楼整个大背景减量发展的情况下，局部怎么把容积率调上去。怎么样找到合适的产业和合适的载体去做这个项目。包括我们接触开发区，他们有很多低效的企业，用什么管理方法把低效空间，怎么去做，我们非常愿意配合政府去做。

陈雪源：王总的新包括需求新、空间新和模式新，这种情况下我们能力也要更新，心态也要更新，这一点也是我们城市更新的核心方向和要素。接下来有请张总。

张美佳：主持人好，大家好，我简单介绍一下奥雅股份，很多朋友可能不太了解，我们是1999年在香港成立的，到现在是20几年的发展时间，最开始是一家景观设计公司，在2021年的时候我们在深圳创业版也上市了，从奥雅设计更名为奥雅股份。

我们为什么做这件事情呢？我们在设计过程中发现，有时候我们设计的项目已经在末端了，土地也做好了，政策也制定了，很多是最后一个阶段有很多是我们想做但是做不了的，我们想再往前走一走，能用我们的设计加上一点点资本的力量去激活这样的价值，目前我们专注于五大板块，第一个是城市更新、乡村振兴、亲子文旅、数字科技以及做教育和几所大学也一起在做运营人才的培养，这是为什么呢？我们也是再很多城市更新中的项目中发现，运营人才的稀缺其实是我们现在整个行业上面临的大问题，整个行业是不缺设计师的，但是我们是缺运营人才的。

就主持人的问题，我用一个关键词，激活场域。就像王总所说的，我们是设计师出身，我们能做的是空间那点事，但是对于空间来说，我们觉得城市更新它首先应该是对于空间场景，包括心态也要激活，各种各样的方式都要激活，我们做项目在全国落地4000个以上的项目，在北京我们算公共空间上2021年石景山做了八角游乐园，这是当时做城市更新和社区改造的竞赛。整个冬奥会之前我们以犄角空间和市政府合作，最后以亲子儿童综合业态的植入，给北京石景山的市民带来了这样一个公共空间。另外我们跟大兴区政府，包括最近在西红门创业大街也做了整个街区的改造。从这些项目上来说，我们在探讨方式和设计手法的时候，更多的是跟当地社区居民去交谈，发现他们需要什么。因为在这之前我们一般做天花乱坠的售楼处，在做特别复杂的线条，并没有真正关心居民需要什么。对于城市更新来说，我们觉得更多应该是激活整个空间的价值，另外为周边居民创造实实在在真正的生活上需求的体验。

我们做很多项目过程当中，会跟我们业主方，和肖总、王总这样的企业沟通，甚至我们会在全国范围内进行同样类型数据的模拟和测算，最后落到空间当中，是最适合场地的收集，从而把周边生活方式，以及场所进行激活和带动。我们觉得城市更新还是希望能在场域上进行二次激活，让空间发挥最大化的价值。

陈雪源：激活场域，其实是在更高、更大的维度上来去做城市更新的一些相关的工作。刚才您提到了，归根到底得想老百姓在这里生活人的感受，我才能基于它，基于我们的经验，基于数据的基础再去给它更好，更合理的一些场景。

刚才几位嘉宾在跟大家分享了自己对于城市更新关键字的一些理解，接下来逐个会根据一些方向性给各位嘉宾提一些问题。首先问一下陈文言总，您这边一直做城市更新相关的研究，针对于研究肯定是脱离不了政策，政策包括提到了北京作为第一批城市更新的项目，也颁布了很多相关的政策法规，您觉得从政策的角度来看，整个北京城市更新的特色是什么样的？

陈文言：其实这个话题我觉得非常有意义。在我个人观点看来，我一直都觉得城市它本来就是个有机体，从广义的角度来说，城市一直在更新，在持续更新。我们从最早的农业社会到工业社会，到现在所谓的后工业社会，其实一直就是在功能也好，空间也好，持续在进行变化。我记得我上博士的时候，我们所里最热的一个话题，当时也是全世界最热的一个话题就是LUCC，也就是土地的利用，土地的利用本质上就是城市的功能在空间上的投影，从广义的维度来说，城市更新是一直在进行的，不是一个新命题。但是放在国家战略这个层面的城市更新，我觉得不同的城市面临的发展阶段、城市地位不一样，所以要解决的核心痛点问题是不一样的。所以我理解在政策意义上城市更新是在特定的语境之下一个特定的制度框架之下的行为。这是我理解的城市更新在特定的语境，因为要面对的阶段和核心问题不一样，所以它的主要的诉求也都不一样，所以是在特定语境之下，特定的政策框架设计下的行为。

我们世联是市场公司，我们也是跟着市场在走。以前人家说中国的城市更新两大类，一个是广东省的城市更新，一个是广东省外的，因为它是在城市更新领域以自动化的行为来推进城市更新是进行的最早的城市，包括广东省，而且制度体系也相对比较完整。但是现在人家说中国的城市更新分两类，一种北京的城市更新，一种是北京外的城市更新。为什么？北京的城市更新它作为一种条例，作为一种制度规范出来，的确是相对比较晚的，在一线城市里面。但是它是在63号文，包括我们国家整体发展的理念、思路、导向都发生了根本性的变化之后出来的城市更新，所以北京的城市更新的确是跟全国的其他城市有非常不一样的，有自己非常鲜明的特色。我自己是归纳了几个词。第一是全面性，你会发现几位领导前面说的，城市从质量发展向内涵发展，高质量发展等等一系列的变化，包括从产城人变成城人产，其实我认为都是人们在追求更为全面的一种发展观。所以在北京的城市更新，从类别的划分你就可以看出，城市更新开宗明义就说了，规划引领，民生优先。强调民生，强调公共属性，很多城市的城市更新你会看到，可能更关注经济性、效益，但是北京的城市更新把公共属性放到了非常重要的位置。

另外是引领性，中国的城市正在由资本驱动型，变成运营驱动型，我自己的观点是从要素驱动型变成运营驱动型。其实北京的城市更新它践行的是中国在追求后土地之后财政之后的一种新的发展模式，我整个社会财富的创造，我们所谓的有效GDP，我的社会财富的创造不是通过土地，而是通过功能的优化、产业的优化，我整个运营效率的提升等等，而我们的城市更新就明确是界定北京的城市更新不包含土地以及开发，不包含房地产开发。这是非常明确的，我要从要素，包括土地资源，包括金融资源，从要素驱动真正转向运营驱动，我认为这是第二个引领性。

第三是系统性。我们很多城市的城市更新也强调了，整个城市更新的全生命周期的管理等等。但是从条例本身来说，因为很多的城市还是以推倒重建的更新是主流，所以你会看到，在更新条例里关注的要点是不一样的，更多的城市还是关注在前半段，所以我认为北京的城市更新条例某种意义上是从增量开发变相存量发展新时代的新的制度框架。

第四是开放性。你会看到在北京的城市更新条例里，把北京在精细化管理、高质量发展，包括责任规划师制度，把很多领域，经过实验检验以后运用非常好的经验都融合到了城市更新里面，所以我觉得这种开放性和包容性也是非常好的。

总体而言，它体现了北京作为中国的大国首都、巨型城市进入到一个后工业化时代也好，或者消费经济时代也好，这样一个城市特性，或者说城市定位，它和它的诉求还是非常契合的。

陈雪源：非常的深入，对于我们城市更新条例这一块的研究非常的全面，也等于是帮我们又重新解读了一下，包括从全面性、引领性、系统性和开放性。其实我猜想，我相信也是这样的，在制定这个条例的时候一定是参考了我们已经既有的城市更新的一些案例，或者是一些成功的经验，然后把它进行条例化，或者是规范化，再帮我们进一步想要做城市更新的项目给他们指引一些方向，正因为有了这样的条例的指引方向，才能让我们城市更新越来越持久下去，越来越健康发展下去。

接下来把话筒给到肖总，金隅集团除了金隅智造工场还有其他的几个项目。金隅智造工场从旧有的厂房发展到科技园，也吸引很多独角兽、科技企业。不光您看整个集团内部，还是整个市场上的，金隅智造工场的模式，不管经验还是运营方式，是否会有复制性呢？

肖博：金隅智造工场这个项目，不论从智造工场前期的策划、产业定位到外立面的设计，一直到施工改造、招商过程，以及到我们目前的进入稳定运行期产业服务的过程，在这个过程中我要跟大家讲的故事其实非常的多，如果把这个过程从前到后贯穿起来的话，这个故事可能要跟大家讲很久，我也非常愿意跟大家分享，但是今天时间有限。智造工场项目非常有特点，其实也借助了天时、地利、人和这几方面的条件。今天早晨来的时候给我很深刻的感受，到CBD我没敢开车，也没敢打车，到这里我真的想邀请CBD核心区的办公人群有机会能够到我们相对远一点的位置去体验一下我们的办公环境，尤其丁总有感受，进入到4、5月份春暖花开的时候，大家搜一下金隅智造工场的时候，4、5月份会很好，春暖花开，园区里面有流水，0.6的容积率，非常适合观光。

金隅智造工场有它的特点，第一点是契合，无论是金隅智造工场项目还是我了解到、学习到集团内部其他项目，还有市场上同行们做的很优秀的其他项目，我能看到的实际上不管是哪个项目在做的时候我们都要做深刻的分析，分析地域，分析区域政府对目前的一个产业定位的规划，对自身未来产业方向，引导的产业方向是什么，我们要结合周边的人群、周边的学校、科技类产业园需要的这些人群的定位分析，同时我们还要契合项目本身物理空间的结构特点，整个我认为契合这个词是非常关键的。同时很重要一点要契合城市更新上面有一些政策方面的把控，不光是对产业政策，可能还有一些物理空间改造过程中的政策，我们有政策契合到政府的引领，我们受到政策的支持，但实际上同时我们也是受到政策的一些制约的。在这个过程中跟大家分享我的感悟，就是要契合。

另外一点跟陈总不谋而合，智造工场满足基本处于满租的状态，进入稳定运营期之后，我们感受很深刻的就是城市更新这个项目是持续不断的更新，不是一蹴而就，我们到了一个时间节点，我们把客户招满，我们提供既定的整个服务之后就可以一成不变了，实际上我们在经营过程中要不断地去发现区域的、政府引导的核心产业方向是不是有做调整，我们的空间是否适应未来的发展，我们现在所提供的产业服务、基础运营服务能不能够适合人们日益提高的这些对产业服务方面的需求和要求，我们同行都做了哪些同样的修正和进步，其实这个是我在整个做的过程中有一个很深刻的感悟，就是城市更新要持续更新。

陈雪源：结合您的两点感受，我提的复制就是伪命题，复制本身是挺难的，本身不断更新，刚想复制过去经验的时候它已经成为过去了，而且刚才提到了天时地利人和，不管是制度的帮扶，还是制度的约束，每个区域有每个区域不同的特点，和当地不管是文化、产业、人的风俗都有这方面的特点，所以城市更新也好，园区运营也好，也都是很难再去做同类型、同样复制的。不断自我更新，不断自我提升这一点是很好的经验。

下面问王总，一进北京就拿了海龙，做了京印国际，实际大家对于您的公司也好，或者背景也好，可能并不是完全的了解，为什么去选择这样的项目，这两个项目在更新改造过程中有哪些不同的思路和操作的方法？

王荣芳：谢谢陈总，我们公司是颢腾投资，我们专注于一线城市，把低端物业能够做进一步提升的操作方式。重点介绍京印国际中心，大家原来对于很熟悉的地标根深蒂固，我们现在从整个操盘过程中间，收过来做改造，马上做运营，刚才肖总说已经全满租，这是接下来鼎好和京印是面临最大的难题。但是我们之前走的这些路，也算为这个城市更新做一定的贡献。有赖于政策的引领，之前条例出台，我们之前把关于低效楼宇的路摸索了一遍。鼎好在海淀，京印是在丰台，每个区产业政策引领是不一样的。刚才也提到所谓的伪命题，我们就算操盘鼎好，再操盘京印，面临的问题也还是非常不一样。整个心路也确实很坎坷。

介绍一下京印国际中心，地理位置很好，在南二环边上，距离北京南站也就200米的直线距离，我们当时想打造成南中轴KOD交通枢纽新地标，但是这样的一个想法确实是很好，难度也很大，我们一直也很困惑，因为大家对于在火车站旁边的物业怎么会有高端的印象，这是固有的思维，很多人可能以前认为在火车站旁边很难有高端物业，我们也在想怎么样把这个想法给大家进行扭转。

回到为什么叫京印国际中心，有两方面的含义，第一方面我们想扭转所有南来北往，从南站出来第一印象，能够留下非常好的印象，我们叫京印。另外结合于北京的历史文化名城，我们处在南中轴的主线上，而且北京的造型也是比较方正的，有一个更深层次的含义在里面。我们希望通过改造之后，能够在这个区域引领这个片区，做到我们当初想的做城市综合体，高端商务，产业聚集，能够让行业龙头都能够在这里办公，这是我们对于定位的想法。

另外一方面，我们在做这个产品的时候，最难的还是空间打造，这部分两方面，一个是建筑本身自己的，一个是与城市融合的。建筑本身自己的空间打造非常难，做城市更新项目，尤其是低效楼宇，不是白纸去绘，是在既有有很多限制条件里面去打造这个空间。我们怎么样能够把当时比较有束缚性的商业体改成现在高端商务办公楼宇，这里还确实要感谢我们的设计团队，请德国GNP团队给我们做空间的重塑，后来我们给建筑起比较好的名字，叫“光之建筑”，为什么叫光之建筑？我们在空间重塑里做了两点，一个是有1500平50米通高的中庭，原来是电影院，我们把电影院重新做了拆除，让1500平中庭光线能够直接洒入，大家有机会去看，能够感受到光对人沐浴的影响。另外一方面原来是商业，商业不需要采光的，而且很厚，这个平面也是在北京的办公平面里面会非常少见，我们的平层面积到了12000平米，我们在这么厚的一个建筑立面怎么再创造一个大家可以共享办公的空间，设计师又给我们做了大胆的想法，在两个角部打造了光之梯田，我们在屋顶上做了采光顶，通过层层楼板的拆除让光线从两个角度汇聚到中庭。甲方操盘团队和所有设计方团队确实为我们未来的定位客户做了很多的工作，所以在这一点上我们也希望能够通过空间的重塑，让建筑能够焕发新的生命。

第二点我们和政府，包括我们对周边社区沟通的时候一个最大的难点，我们这个建筑怎么样跟这个城市进行融合，这个建筑不是自身的体量，而且我们在二环边上，确实承载着城市形象名片的一个立位。我们在立面和整个周围空间融合的时候也做了很多尝试，南站非常庞大，从航拍图上能看到整个像金元宝一样，占了很大的一片区域。我们正好在相邻的旁边，怎么样让我们的建筑升级，跟南站进行融合。我们在建筑立面上做了一些圆弧角的处理，希望看起来跟这个城市能够更加融合。另外还有一个难点，我们跟城市融合，不仅是建筑立面，还有周围的环境，这一点在政策上还有一点空白，红线外很大一片是属于市政景观，我想不仅把项目做提升，想把周边景观也都做提升，但我做提升我没有主体，因为是红线外的，也没有政策说红线外应该怎么去做，我们方案都做了，接下来我们也在跟政府沟通，包括那个片区政府也重新做规划，我们正好有发生的机会，我们把红线外通过投资的方式和贷款的方式，能够把周围和南面的凉水河做景观绿道，为这个城市奉献一片绿意。

陈雪源：刚才王总说两个项目都不一样，都很难，说到难的时候又迎难而上，不管对于自己内部空间的改造，还是整个项目对于整个大空间、大环境的融合，都想着去做新的尝试，也是为了整个城市景观带也好，整个商务空间标准也好，包括我们城市生活都注入一些能量，也感谢您的情怀，也感谢您的付出。接下来把话筒交给丁总，提到首钢园冬奥会刚刚结束就惊艳了全球。基于现在我们所取得的成就就不用说了，想聊一聊未来首钢园能给我们带来哪些更多的惊喜？

丁磊：谢谢主持人，其实我们一般很多朋友都了解首钢园了，可能最大的机缘是2022年的冬奥会。因为首钢园的蜕变其实是跟两次奥运会都有关系，我们2008年奥运会之前，北京要保蓝天，当时京西八大厂，除了首钢还有京媒一些厂区，当时给北京市财政贡献是非常大的，但同时它是二产，工业生产的区域，对北京绿色环保是有一些其他的影响，2008年为了保证夏奥会的召开限产，停产，甚至论证首钢的主厂区往曹妃甸搬迁，这是第一次和奥运会的结缘。第二次是2015年正式获得冬奥会的举办权之后，北京市也在想，冬奥组委办公区域，奥组委的神经会放在什么地方，包括冬奥的体育场馆怎么来放置，经过很多论证之后，决定把冬奥组委办公区落在首钢区，同时我们也要备战冬奥会为国家获得荣誉，把国家队花滑、速滑、冰球、冰壶训练场馆一并交给首钢，今后几年把北京市极限运动项目，滑雪大跳台这个项目也交给首钢来办，首钢作为市属国企，理所当然的会担起这种政治责任，所以说在首钢里我们有很多的冬奥元素，包括我们的冬奥组委的办公区2014年开始改造，用稀释料仓改造10万平米，改造完7.6万平米的办公空间，能够满足国际奥委会的验收要求。2016年冬奥组委正式入驻到这个区域来，这个区域也是国际上获得很多大奖，也是很多人去首钢参观必须要去的地方，改造还是非常成功的，把我们的工业厂房，甚至是一些工业的构筑物改造高品质办公空间，这是我们为冬奥做的其中一个贡献。

后来我们把京媒车间改造成四块冰的场地，在永定河和全球服务中心我们还建了冬奥会第一个永久保留的冬奥滑雪大跳台，首钢滑雪大跳台项目，这个项目现在也成为跟鸟巢齐名，北京两项冬奥重要的遗产，这是体育场馆的一些保障。

另外大家对于首钢园的了解，基于冬奥多一些，但是在2022年之前，我们首钢园的建设已经开始了，但是当时是优先保障冬奥会、冬奥组委、冬奥组委的办公以及运动健儿的训练为主，首钢园区整体产业的宣传，整体品牌宣传相对来说我们会弱化一些，为了突出冬奥的主题，很多人现在知道首钢园区，刚才包括郗主任讲到首钢园区只写到其中的一个小片区，是因为我们当时牺牲了自己的宣传，来保障整个冬奥的亮点突出。

其实我们首钢园区整体来讲是8.63平方公里，以长安街为延长线，北区就有2.9亿平方公里的范围，建筑规模大概是180万平米，其中我们现在大家理解六工汇位置比较核心，在两块水系之间，这是我们资产中的一块。我所在首钢建设投资有限公司是整个北京首钢主厂区，首钢园区整个开发运营管理平台，是从我们手里租走有20年运营的模式，其他160万平方米是首钢建投公司进行开发、运营，包括后期退出的管理。后期的发展，后冬奥时期我们也是按照市委市政府的要求，我们把冬奥组委办公区、四块冰训练场地，首钢滑雪大跳台这些场地进行功能的提升和升级，到今年3月份奥组委正式退出这个区域，这个区域我们再进行产业升级，准备引入一些头部的不管是研发，还有央国企的一些企业。面对层高非常高，区域非常大的四块冰的区域我们准备引入科技企业的研发，包括创意、制作、内容生产的部门，在今年春节前刚刚把中国移动集团的二级公司咪咕文化引入到这里，未来内容生产在冰壶馆进行生产，花滑馆和速滑馆也跟很多公司进行洽谈，中间有非常高的挑高，我们把体育的功能升级改造成研发科技办公的功能。滑雪大跳台作为永久保留项目，除了参观、旅游的特点之外，我们还准备把国际沸雪世界杯，每年有一到两场比赛放在这个地方，除此之外其他的时间，我们还结合广场会做一系列的文体，包括滑草、音乐节、品牌发布的活动，通过把极限运动的场地运用起来。

除此之外，我们园区两个产业定位，一个是体育+，另外是科技+。体育+除了上述场馆，我们还在2021年建设了服贸会的13、15展区，为了配合国家会议中心二期的改造，从2021年开始，连续五年服贸会的场地在园区中间工业园进行举办。这个区域其中几个场馆会更新改造为体育类设施，为周边，包括首钢园区入驻企业提供篮球、羽毛球各种的体育赛事的一些举办活动。这是体育的更新对于后冬奥时期的变化。

陈雪源：我们听了对首钢中心有更深入的了解，除了之前给大家的印象以外，还有未来可期，产业的发展方向。

接下来把话题给两位设计专家，因为城市更新美很重要，空间的美让大家才能心情更加愉悦的去工作。请维思平和奥雅股份两位负责人也给我们分享一下。做了这么多的案例，从设计角度来讲，我们从设计方面能给城市更新带来哪些？发挥哪些作用？

王志宇：我跟大家分享我的心得。在这之前我先问大家一个问题，大家中午去哪吃饭？李总说中午去吃燕鲍翅，小李说中午去吃拉面，但是没有一个人会反映说中午我去找哪个厨师，因为他做的菜好，我去他那吃，可能大家未必这么反应。我们把城中的项目比作一个大菜，我们作为设计团队来说，我们就是“大厨”，是做大菜最好的厨师，这是我个人的理解，可能有些设计同行可能会不以为然。我们的客户是谁呢？我们的客户有政府，有我们的资产方、运营方，也有实际入驻的企业，还有周边的这些居民。他们的口味是各不相同，他们的需求也各不相同。怎么样能够在这中间好呢？我们设计团队能做什么事？我们要具备什么能力呢？我觉得如果要是用一个词来总结的话，是“三心二意”。

第一个心是我们要有创新创意的匠心，还是回到那个话题，这是我们做设计人的基本功，一个基础。你说的再天花乱坠，大逻辑都说的没问题，其实原来我做了十多年的地产和产业地产，也是国际知名机构的专家，但是光说逻辑人家说你太虚了，手艺在不在，能够把这个东西做好，做漂亮，这是每个设计人最基本的要求。我们做了很多知名的项目，比如说北京的百度的总部，杭州阿里巴巴旗下的支付宝总部，比如说四川海底捞总部，比如说我们做产业苏州纳米，这都是业内非常知名的项目，包括天空之镜。我们之所以能够取胜，甲方能够满意，还是因为我们做的东西有创意，我们做的产品有创新。包括我们在东四环做城市更新的项目，是一个办公改造，那个项目很小，改造一个门头和前场。后来我们找了折扇的概念，折扇是中国和日本文化共有的一个元素，我们把这个元素运用到园区中，最后出来非常惊艳，这体现设计师的水平。

第二是对产业要有洞察之心。因为我比较专注于做产业，产业来了以后对于产品整个体系要的是什么？我们去年做智能制造的项目，还有除了体系以外，这个产业生产所需要的这些数据，比如说层高、荷载、柱距、垫料、工艺、流线怎么做，这是甲方经常会问的问题，跟传统设计住宅有非常大的区别，我们必须得了解。

第三是我们要为我们的投资方它的经营价值提升，我们要有一颗精心。为什么说经营价值？我们的投资方有非常多的诉求，但是我们总结下来无非是两大类，一大类是管理上的目标，一大类是财务上的目标，大家听着管理上的目标比较虚，说这跟设计有什么关系，我们有的时候接触甲方，甲方说我们整个的管理模式是扁平化的，我们要小团队作战，每个团队互相之间的资源是平均的，而且他们之间的互动是非常紧密的。我给他们做的这个平面可能就是不一样的，我们可能会做三明治结构，跟我们做百度总部不一样。这是我们怎么来响应他们管理层的目标，包括财务目标。财务目标今天在座很多投资方，包括高和资本讲的，我非常有感触，财务上每家需求不一样，有可售的，有持有的，持有里面还不一样，有的说可能要形成资产，有的说可能估值要做高，你作为一个设计师要深刻理解你的甲方到底他要什么，在这个项目上要实现什么。比如说估值做高，我们设计师能做什么，刚才说资本化率，资本化率我做不了，但是我能做什么，我把租金能不能做高一点，能不能把增值服务做出一些空间来，能不能把一次性成本和运营成本降低。

二意一个是我们要有一个坚持的意志，我们坚韧的意志，还有我们要有协调的意愿，这是设计师本身的素质。因为城市更新的项目，其实很大的精力是要到现场去，要在现场一遍一遍看这些问题，这是非常投入精力的。二是要协调各方面的诉求达成平衡。我们每一个方案都是平衡和妥协的结果。

陈雪源：需要打磨的过程，跟甲方、产权方沟通他的真实诉求。确实是每一项设计都是我们设计师最付出心血的一个作品，堪称是艺术的作品，也希望它呈现出给我们客户，或者呈现受众的时候大家都会为这个建筑，或者为这个空间改造竖起大拇指。

王志宇：刚才说三心两意有点开玩笑了，我们是三心两意“大厨”，我们要做好城更的“大餐”。

陈雪源：下面请张总。

张美佳：城市更新要考虑几方面，第一一定有全局的思维，之前我们做设计的时候，特别是奥雅之前做景观设计的，很多人认为我们只会做景观设计，建筑是别人的事，空间是别人事，场景包装是别人的事，其实现在整个公司规模是1600人，在全国有26家分子公司，我们在里面800位是景观设计师，其他另外800位都是各行各业不同的专业设计师，所以我们在做一个项目的时候也会通过不同的专业之间的磨合，一起内部把这个问题先消化掉，看看甲方需要什么，业主方需要什么，视频需要什么，各个专业、各个板块需要什么，我们给最适合的设计，我们现在除了具体的项目之外，我们在做整个洛阳老城整体的更新，以及大连中关街整体的更新。

不管什么项目一定有在地性，除了建筑和产业园本身也做了很多公园的更新，目前包括我们做很多园博园的改造，后园博园时代，园博园如何利用，我们通过业态的植入在里面会做很多通过运营的业态，招商、资本、各方面的分析，最后我们给了很多业态的植入，最后从而再做空间的设计。

作为设计师对项目要一定要足够重视，现在聪明人太多了，每个人都有自己的一个点，我特别赞同陈总说的，要共赢，我们觉得对这个项目来说要保持一颗真正的心态，帮他实际的解决问题，大家合力共赢的态度，不愁这个项目不美，不好的。

陈雪源：有好的心态，合作共赢的意愿，我们才能有更好，更美的艺术产品创造出来。

论坛到此各位专家、各位嘉宾都已经分享了很多经验，最后一个问题让大家用一句话来对于城市更新有怎样美好的未来。

张美佳：还是设计师的角度，我们经历过去20年地产高速发展，现在城市、乡村都有很多存量资产，前一阵也是圈里比较流行的一句话，所有的项目，所有的设计都值得再被做一遍，我们是觉得还是要通过我们更成熟的视角，更成熟的理念和更专业的思维，为我们城市更新项目去助力。

王志宇：大胆创新，小心求证，未来已来，永担重任。

陈文言：多元共赢，坚持初心。我认为城市更新也是一个新赛道，我认为无论是制度、金融方方面面的支持都具备，未来已来。

王荣芳：用我们项目的一句slogan，我们刚才提到光之建筑，我们的slogan是去发光，而不是被照亮，我希望我们能够照亮城市未来的光，成为描绘城市未来面貌的人，让城市更新引领可持续发展的未来。

肖博：非常有幸在这个节点在城市更新领域做一些事情，城市更新我一直认为不管在哪个领域做城市更新，都是一个传承，要在原有的建筑，或者原有的区块很沉重，很厚重的区块基础上做创新，做拓展，赋予它新的生命力，城市更新的未来一定是美好的，欣欣向荣，充满机会和发展的。

丁磊：城市更新是既充满机遇，也很苦逼的一个活，未来需要各方力量一起携手，把城市更新的价值和创新性做的更好，未来希望大家一起努力，把城市更新做的更有价值。

陈雪源：谢谢，又有趣又苦，我们产业人哪有怕苦的，哪有耐不住寂寞的。也感谢现场台上的几位嘉宾的精彩分享，也感谢台下各位来宾持续的关注。今天论坛环节就到此结束，也感谢大家。

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