世界速递！友邦地产狂奔，利润跌九成

半年多的时间内，友邦人寿开启了狂飙模式，它花了近200亿，借着险资抄底的热潮，连下数城，上海北外滩89街坊商业、金创大厦等，接连被收入囊中。

但近期，当友邦人寿母公司友邦保险的财报发布时，外界才知道，或许它是在“负重”狂奔。

去年，友邦保险保费及收费收入约365.19亿美元，同比减少1.63%；总收益191.1亿美元，同比减少59.79%；股东应占纯利2.82亿美元，同比减少96.2%，跌幅较大。

(资料图片)

除了业绩承压，友邦人寿还时常因偿付能力数据不实、误导性宣传等，频频被监管机构“点名”。自2020年7月改建成立以来，它已遭银保监会6次点名，引起热议。

凭借着广泛的朋友圈，友邦人寿横跨诸多投资领域，但其挑战并不小。

投资大单

以往，友邦人寿的不动产投资，相对集中于港澳地区。如坐落在香港中环干诺道的友邦金融大厦，以及香港的友邦大厦、友邦香港大楼以及澳门的友邦金融广场等。

但近来，友邦人寿在内地投资不动产的步伐，持续加快。

最新的收购动作，是它于2月份，耗资32亿收购了上海金创大厦。项目位于有“中国药谷”之称的张江高科技园区中区。项目园区总建筑面积约11.98万平方米，其中地上面积约8.86万平方米，土地用途为研发。

除了金创大厦之外，友邦人寿年前还在上海核心地段北外滩落下一子。彼时，友邦人寿以50.3亿元投得上实发展的项目公司上海实森的控股权，从而获得上海北外滩89街坊商业、办公及文化综合地产项目。

据媒体不完全统计，去年下半年以来，友邦人寿在内地投资的项目还包括凯德人民基金、DNE物流基金、京东产发三期物流基金等，总投资已超过170亿元，金额较大。

对于友邦人寿而言，大手笔投资不动产背后，一方面是出自于资产配置的需求。

在最新公布的年报中，友邦保险提到，在产品和服务创新方面，友邦人寿正围绕健康、养老、财富管理和传承四个方面开展创新，并持续打造“健康生态圈”与“康养生态圈”。

数据显示，截至2022年12月，友邦人寿已签约医疗机构超过1230家，涉及公立医疗机构超过170家；签约康养机构200家，覆盖32个城市；享有健康管理服务的友邦客户数两年增长近5倍。

如此来看，友邦人寿此前掷重金拿下的位于“中国药谷”的金创大厦物业组合项目，或许正是看中了其背后蕴藏的医疗价值优势。在投资不动产的同时，友邦人寿也可顺势在健康、医疗等领域进行协同发展。

另一方面，房地产政策松绑动作频现，市场预期也不断转好，核心商办资产有利可图。现在对友邦人寿来说或是收并购的好时机，可以顺应政策环境趋势，加大对不动产投资比例。

近年受到经济形势及疫情反复影响，大宗商办项目出售并不容易。再加上，多数房企为了快速出售资产回流现金，选择的大多是一线城市资金沉淀大、运转周期长的优质商办资产，市场出现“供过于求”的局面。如世茂、合景泰富等多家房企都正寻求商办资产出售。

此时入场接盘商办资产，议价空间较大，是个抄底的好时机。如友邦人寿从上实发展手上接盘上实中心，该商业项目后续建设和运营总投资预计达到87亿元，目前已投资金额接近70亿元。而友邦保险以50亿元拿下，确实足够划算。

当然，看中这一投资利好的不只有友邦人寿，今年年初，一向偏爱投资不动产的险资再度活跃起来。中国平安人寿自1月以来已经密集投资了5笔大额不动产项目，交易金额累计达557亿元。而在1月29日，泰康人寿也披露了北京燕园养老社区的投资进展。

尽管这两年不动产投资受到整体行业影响，投资回报率不算高，但从长远来看，会有持续稳定的租金收益，符合险资长期价值投资的最终目的。

被“点名”危机

不过，积极扩张背后，友邦也有一些经营的羁绊。

今年开年，银保监会财务会计部（偿付能力监管部）发布关于4家保险公司偿付能力数据不真实问题的通报。

其中友邦人寿榜上有名，并被指出偿付能力数据存在三大问题，包括未按规定计提最低资本、未按规定计量实际资本、风险综合评级数据填报不真实等。

据不完全统计，友邦人寿自2020年7月改建成立以来，已遭银保监会6次“点名”。

比如2020年10月，友邦人寿北京、广东两地公司就曾先后收到罚单。

其中，北京公司存在唆使、诱导保险代理人进行违背诚信义务的活动而被处罚；广东公司则存在使用含误导性表述的产品宣传资料，对代理人进行培训、未按照规定使用经备案的保险费率、给予投保人保险合同约定以外的其他利益等问题。

去年4月，银保监会还向友邦人寿下发《风险提示函》，指出公司报送的2021年四季度保险资产负债管理匹配报告中，“资金运用比例监管”数值较实际数值存在误差，并对其提出监管要求。

在经营层面，这两年寿险行业整体处于转型的阵痛期，部分险企落入了新业务价值负增长的局面，友邦人寿背靠的友邦保险，亦是如此。

2022年，友邦保险总收益为191.1亿美元，同比下降59.79%；保费及保费收入365.19亿美元，同比下降1.63%；纯利3.2亿美元，同比下降95.72%。在业绩披露当日，友邦保险港股收报81.55港元，跌幅4.62%。

截至2022年末，友邦保险总资产减少368.26亿美元至3030.48亿美元，同比下降11%。

2022年，友邦保险投资回报转为亏损151.56亿美元，上年同期录得收益127.48亿美元。新业务价值方面，友邦保险2022年全年新业务价值为30.92亿美元，同比下降5%。

相较来说，2022年友邦人寿的业绩还算理想，共实现保费收入75.92亿美元，同比增长12%，税后营运溢利增长8%。

但其在2022年全年的新业务价值为9.16美元，同比减少15%。同期新业务价值利润率为69.5%，较2021年同期下降了9.6个百分点，年化新保费为13.19亿元。

新业务价值就是新保单在销售之初，将未来价值贴现，它反映了一家寿险公司经营能力和业务拓展销售水平，未来新业务价值会逐步转换为公司的内涵价值。

按友邦人寿方面的说法，公司新业务价值波动主要受疫情等影响。2022年上半年，友邦人寿新业务价值显著低于2021年同期，拖累全年。下半年，得益于国内疫情防控措施的持续调整与优化，友邦人寿新业务价值较上半年才有所回温，年化新保费同比增长3%。

投资的朋友圈

友邦人寿由友邦保险有限公司持股100%。友邦保险是一家出生并发家于上海的外资公司，前身为1919年史戴在上海成立的美亚保险，主要就是代理做一些水险和火险业务。

一直经营到了1942年，二战爆发，友邦保险在中国内地的业务版图扩张进程按下了暂停键，公司也开始撤离中国。而在撤离之前。该保险公司的业务量，已经占据了中国市场近三分之一的份额。

国内经历动荡期间，友邦的主要市场也经历了拉美、泛亚等地区的转变，直到50年后的1992年，它才得以重新回归中国大陆，并成为中国首家取得牌照的外资寿险公司。

2010年，该公司在港交所主板上市，此后也一直在积极布局中国内地市场。如其在2019年，在天津和石家庄开设了营销服务部，进一步布局华北地区。

到了2020年，友邦保险将内地业务改建为首家人身保险子公司，即友邦人寿，它也是中国内地首家外资独资人身保险公司。

从友邦人寿的投资布局来看，目前其有8家对外投资公司，除了去年年底收购来的实森置业之外，其余都是基金投资平台，包括深圳红杉璟辰股权投资合伙企业、珠海普爱股权投资基金合伙企业等，所持的股权比例都不高。

比如，东久至璟（嘉兴）股权投资基金合伙企业（有限合伙）是友邦人寿在3月9日新增的对外投资企业。

该平台成立于2017年4月，执行事务合伙人为东久至仁（上海）私募基金管理，持股0.001%。友邦人寿持有其45%股份，占比最高，此外股东中还有东久至逸基金持股30%，中宏人寿持股25%。中宏人寿后为港资宏利人寿和中化控股。

在友邦人寿投资的这些基金平台中，均有多个合伙人股东，厦门源峰基金的合伙人数量甚至高达40个，背后股东不乏三一重工、华大基因等上市公司以及新华人寿、阳光人寿、泰康人寿等险资。可以看出友邦也在联合其他合作者伸展投资触角。

当前，友邦人寿间接控股的企业有985家，涉及生物医疗、网络科技、化学、新能源材料等领域。其中包含“房地产”、“置业”等字眼的只有上海高泰房地产开发有限公司（简称“上海高泰”）。

上海高泰成立于2010年9月，注册资本为25亿元，直接股东为凯意达（上海）管理咨询，持股100%，背后则为天津远见凯德基金，友邦人寿在其中持股22.22%。

凭借着广泛的朋友圈，友邦人寿横跨诸多投资领域，但它本身却面临着一些诉讼挑战。

目前，它涉及93条诉讼信息，大部分的案由，均为“人身保险合同纠纷”。今年以来，友邦人寿已公布17份开庭公告。看起来，它需要提起精神应对了。

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