今日视点：工业上楼，正成为产业园区的新蓝海！

工业用地单位地块利用率低，已经成为制约产业地产发展的一大问题。

(资料图)

自从产业用地进入存量时代，创新用地方式、提高用地效率已成为行业共识，各地的“工业上楼”项目纷纷涌现。

所谓“工业上楼”，顾名思义就是将工厂搬到楼上。人们传统意义中的厂房都是1-3层的矮房，扁平式分布。而工业上楼的厂房容积率均高于普通厂房，建筑高度一般在24m以上，或层数5层以上。有限的产业空间得以最⼤化利⽤，降低了企业⽤地成本，同时还能把产业相关企业集中在同⼀个区域内，实现集聚效应，做到利益最大化。

2019年5⽉，自然资源部发布了《产业⽤地实施⼯作指引》，其中第⼗三条明确指出“⿎励开发区、产业集聚区规划建设多层⼯业⼚房，供中⼩企业进⾏⽣产、研发、设计、经营多功能复合利⽤。”从宏观政策上也鼓励了工业上楼。

在我国内地，“工业上楼”始于珠三角地区。从2005年佛⼭顺德天富来国际⼯业城的第一次尝试，到2012年深圳全⾄科技创新园的集群化“上楼”园区，珠三角地区的“工业上楼”好像已成为一种时代的趋势。

那么，珠三角地区为何这么热衷于“工业上楼”，又将如何实现“工业上楼”呢？

Part.01

“向天空要空间”是为何？

珠三角地区毗邻港澳，劳动力充足，在发展工业上有很大的区位优势。这里靠“三来一补”、“大进大出”的加工贸易起步，成为我国四大工业基地之一。但是其发展也受到了很多条件制约，其中之一就是产业用地严重不足。

珠三角气候温和、河流纵横，丰沛的水流曾为这里带来了极为便利的交通，打破了地域的限制，成为了与外界商贸交流的基础。但现在这一优点，也成了制约土地发展的局限。河流将广袤的平原切割成小块，间有山地丘陵，大面积的完整土地较少，利用大为受限。

2017年伊始，佛山、深圳、东莞的土地开发强度就已经超过了国际上30%的开发警戒线，其中深圳已经逼近了50%。同时，广东作为农业和人口大省，全国人口密度排前十的城市，广东就占了6个，这导致房地产用地需求极高，农业用地也必须存留，只能不断挤压工业用地。“工改居”、“工改商”的现象在此普遍出现，用地难且贵，产业用地利用效率低，成为制约珠三角地区工业发展的一大压力。

依托于民营经济的发展，珠三角地区形成了纺织产业集群、建材产业集群、家电产业集群和电子信息产业集群，主要以轻工业为主，发展出口导向的多种加工工业和制造业。

相较于需要大规模、重体量运作的重工业而言，轻工业对工厂厂房的要求并没有那么高，它们不要求过高的荷载、过宽的运输空间，因此具备了“工业上楼”的条件。

就目前产业发展来看，主要鼓励“上楼”的行业以通信电子类为主，同时生物医药、仪器仪表、纺织服装行业均为适合“上楼”的行业，而这些恰好是珠三角地区轻工业的主力军。点我了解，智慧园区数智招商方案

工业用地日益稀少，产业形态又较为灵活，珠三角地区“工业上楼”顺势而行，一批高标准、高效能的产业新空间成为珠三角工业发展新的大本营。

Part.02

“上楼”并非随意之举

2021年7⽉，国家发改委在《国家发展改⾰委关于推⼴借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》第⼗条中，提出了要借鉴深圳经济特区的优秀经验，推⼴“⼯业上楼”模式。

2021年9月，上海在《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中提出，存量工业和仓储用地经批准提高容积率的，不再增收土地价款。2021年12月，江苏在《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》中，鼓励向空中、地下要空间，引导存量工业用地的多途径盘活利用。

既然各地纷纷出台扶持政策，人人都说“工业上楼”好，那么为什么真正开始实施的工业基地仍是少数呢？

因为“工业上楼”其实并非易事，不是谁都能随意“上楼”。

首先每个楼层之间互不干扰就是一个主要问题。工业不同于商用写字楼与住宅，生产中噪音、震动等情形不可避免。有些工业生产需要安静的环境，有些则避免不了吵闹，生产过程还会震落粉尘，对于高精尖仪器等产品的生产也会造成影响。如何合理地安排每一层，做到互不干扰、各自为营，成了一个很大的问题。

电梯的设计也并不简单。高层工业楼宇通常高度超过24米，层数5层以上，这种厂房在楼层荷载设计上有很高的要求。同时为了运输货物，必须采用经过特殊设计加强运载能力的货梯，每层需具备卸货平台和吊装平台，用以满足人货分离的办公生产需求。

在种种生产限制之下，“工业上楼”现阶段注定只适用于某些特定的行业类型，园区多以电子信息、医疗器械、纺织、新材料等产业为主，使用轻设备，具备轻污染、轻震动的特征，大多无需重型机械，对于电力、层高和荷载并没有那么高的要求。对于那些生产较大体积重量产品的工业来说，往往要用到大型机械设备、重型起重设备，目前尚未具备上楼的必要条件。除此之外，如果企业生产会产生污染、辐射或者噪音较大同样不是“工业上楼”的优选，比如电气机械、交通运输、金属制品这些行业就并不适合上楼。

即使行业已被圈定，选取的都是污染较小的工业，“工业上楼”的厂房设计仍然不能轻易完成。如电子信息、生物医药产业，由于其产品具备的特殊性，并不能随意迁就于生产空间，部分产品要求环境必须无菌无尘，对于建筑的材质也有一定要求。这在低层厂房中或许不难实现，但是对于高层厂房来说，如何实现这种理想化的互不干扰，仍是设计过程中的一大难题。

站在招租方的角度同样存在难处，比如大多企业虽然已经选择了高层厂房，但考虑到生产运输的便利性，仍钟情于低层甚至首层。还有些企业为防止楼上震动，更倾向于选择顶层或高层。这样一来，中间层的闲置现象越来越多见，招商也成了一个问题。点我了解，智慧园区数智招商方案

Part.03

深圳：

“存量”变“增量”的创新实践地

上个月（11月），深圳刚刚举行了“20+8”2000万平方米“工业上楼”厂房空间建设签约仪式。为进一步加快工业区转型，在接下来的5年内，深圳将每年建设不少于2000万平方米的“工业上楼”产业空间，为本地工业发展提供空间保障。

深圳最早最完善的“工业上楼”项目，是建设于2012年的全至科技创新园。该项目位于深圳市制造业强区宝安区，毗邻东莞，可以说是深圳“工业上楼”的鼻祖。这里共引入了160多家企业，其中85%以上都是具备高附加值的新兴产业，入驻企业也多以中小户型为主，兼顾办公研发功能，大规模生产制造项目较少，形成了产业集群效应。

在厂房的建筑设计上，这里的标准层承重750kg/m2，能够满⾜多数科技企业的中试、制造的荷载需求，大厦内还设有8台载重1.6吨的智能高速客梯，4台载重2吨和2台载重3吨的大型货梯，大型全天候卸货平台，高速电梯直达各楼层。园区的户型设计也能够同时满足办公与生产研发需求，非常适合轻工业企业的集聚。园区内配套餐厅、会议中心、咖啡厅、便利店、健身房等服务设施，形成了办公生活一体化，提高了员工的生产生活效率。

目前，园区的招商入驻率已达95%，聚集了3000多位高新技术企业员工，相继获得了深圳市创客孵化基地、广东省科技企业加速器、国家级科技企业孵化器等荣誉称号。

无论是厂房设计、产业集聚招商这种“硬条件”，还是配套完善的服务设施这些“软实力”，都成为了吸引越来越多的企业来此入驻的原因。从工业空间5万平方米、仅有29家企业的茅洲山工业区，到15.5万平方米、入驻160多家企业的全至科创大厦，全至科技创新园彻底实现了顺应时代发展的产业转型。

同样值得借鉴的还有中城新产业位于深圳坪山国家生物产业核心地段的“药厂上楼”园区，也是深圳首个生物医药“上楼”项目。坪山全区生物医药企业700多家，年均新增企业100家以上。作为三大主导产业之一，生物医药企业已然成为“顶梁柱”，而医疗器械企业占比近六成，大批量的生物医药企业入驻，同样也面临着用地难的问题。

2020年，中城新产业开始打造“药厂上楼”园区，该地区占地约2.75万平方米，包括三栋高等级医药厂房及一栋员工宿舍。A栋医药厂房有3吨货梯和1.6吨客梯，B、C栋医药厂房有5吨汽车电梯、3吨货梯和1.6吨客梯，首层荷载不少于1000公斤每平方米，标准层荷载不少于500公斤每平方米。同时配有员工宿舍，单间面积20平方米左右。

“药厂上楼”需要较高的环保设施，医药生产过程中的废水必须处理达标后才能排放，因此真正实现“药厂上楼”并不容易。该园区计划配套生产性废水处理站、甲类危化品仓库、双回路用电、蒸汽等，每栋楼都配备废水井、排风井等设置，力求能够满足化学药制剂、生物制药、医疗器械、药品和疫苗研发等特种生产研发用途。

“工业上楼”在内地发展到现在不过十数年，珠三角地区作为最初的探路者为其他地区积累了许多成功经验，值得各地借鉴。

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