头条焦点：万达商管第三次冲击IPO，还能上岸吗？

王健林始终没有得到他想要的答案。

近日，标普将大连万达商业管理集团股份有限公司以及其子公司万达商业地产 （香港）有限公司的展望从“稳定”调整至“负面”，仿佛给万达商管下了最终判决，一锤定音。

(资料图)

睿和智库分析发现，背后缘由竟与珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）能否成功上市息息相关，而“展望负面”则隐晦地表达了标普对万达商管上市的态度。

对赌诞生的IPO

珠海万达商管是万达商管控股子公司。

2021年10月21日，珠海万达商管首次向港交所递交了招股书，决定上市的缘由来自2018年签订的一纸协议。

2018年1月，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业（2018年2月更名为“万达商管”）在北京签订战略投资协议，投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份，并签订对赌协议。

协议中约定，万达商业需在2023年10月31日前完成上市。若未按规定时间上市，万达商业有义务回购Pre-IPO融资持有股份，共395亿元。

而此次标普调整评级展望至“负面”，即视该395亿元为债务。

标普指出，若珠海万达商管未能如期成功上市，那么在之后12至18个月内，万达商管及其母公司万达集团均将在资金方面承受较大压力。

业内人士认为，珠海万达商管能否上市当前至关重要，这不但关乎着近400亿元股份是否要执行回购，更重要的是万达集团的再融资风险也将伴随上升。

在这充满挑战的市场环境下，无人知晓下个难题是否会成为压死骆驼的最后一根“稻草”。

万事俱备，东风没有？

珠海万达商管能成功上市的概率究竟有多大？

其实，这不是万达商管首次赴港上市。纵观万达商管的上市“长跑”，其实始终遇阻不断，总欠缺些“运气”。

两次翻车，跌出A股

2005年，万达商业首次计划赴港上市，后欲转为REITs，与麦格理合资成立一家基金公司。然而在2006年7月，国家部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制境外公司收购内地物业，万达REITs上市计划搁浅。

此后，万达的上市之路正式上演现代版“蜀道难”——因各项规定的出台，万达商业连续错过多次上市窗口期。万达商业眼见其他房企通过上市融资做大，而伴随市场下行，自己正在资金趋紧，于是上市第二次提上日程。

2014年12月，万达商业（03699.HK）借壳恒力商业地产（00169.HK）挂牌上市，成为当年港交所最大的IPO。

但上市后，市场反响并不理想。首发当天，万达商业股价一度大跌近9%，最终融资288亿，对于当时大体量的万达商业，显然并不划算。637天后，万达商业正式退市，选择走向私有化。

转型递交，已读不回

2020年，18家物管企业上市IPO开启了物管行业如火如荼的发展历程。而与之相对，是该赛道的逐渐收窄。

资本市场的接连质疑，市场带来的估值难料，房企、商管行业的业态动荡......

2021年，珠海万达商管首次代表万达商管走向IPO，即正面迎接市场寒潮。客观条件之下，珠海万达商管并不占优。

在递交招股书之后，港交所收到实名举报邮件《珠海万达商管不符合上市条件及其董监高涉嫌刑事犯罪》，以及之后披露的2022年中期财报显示数据，相比去年同期，同比下降5.8%，均使其给予了市场负面印象。

综上，业内对于珠海万达商管上市的不看好，并不令人意外。

距离珠海万达商管首次递交招股书已经过了一年时间，仍未传出聆讯的消息。港交所对万达商管招股书未有回复，业内猜测流程可能卡在某些环节上，故没有明显推进。

10月22日，该公司IPO招股书已面临第二次失效。港交所招股说明书时限为6个月。据悉，该公司已于近期第三次递交招股书。

如今距离2023年10月31日（对赌截止时间）仅剩两次试错机会，若想要更换阵地，显然来不及了。

无法一撤了之的“罗生门”

万达商管面临的外界压力正在与日俱增，业内聚焦于珠海万达商管能否复制“万物云于万科”的幸运。显然，此次万达商管几乎别无选择。无法选择撤回IPO，也没有退路能让其再次在市场华丽“转身”。

作为目前今年港股最大IPO，万物云上市首日破发后，一度跌破10.4%，但地产、物业市场以及郁亮本人对万物云仍抱有一定期待。

业内普遍认为，在如今的市场寒冬，能上市要比不上市幸运许多。上市就意味着融资渠道的拓宽，能够为公司带来新的活力，有机会扛过被市场裹挟的低谷期，并仍有机会借力继续扩张，保持市场优势。

珠海万达商管于万达商管，正如万物云于万科集团，作为其控股子公司，能够为母公司在如今的市场逆行周期中，在品牌方面给市场打上一记强心剂的同时，储备一定的现金流。

在此之前，王健林就曾提出“万达到了要靠品牌赚钱的时候”，意味着万达商管不愿被动等待。

近年来，房企面临的调控压力日趋严峻，之前已递交材料、已受理的国内地产企业陷入了漫长的IPO排队周期，房企在国内上市无望。在万达商管看来，“轻资产”或许更易吸引港股资本青睐。

2017年7月，王健林以637亿元的总价将万达商管旗下13个文旅项目91%的股权、77个酒店项目打包出手。在此次世纪交易后，万达商管正式走上了轻资产运营道路。

但港股的资本偏好，因目前动荡的市场环境，已扑朔迷离。现实是，近年来在港交所成功上市的房企日渐减少。半年一提交、半年一失效的招股书背后是房企一次次面对冲击失败的无奈。至今业内仍有猜测：“不是A股不接受万达，是A股不接受地产公司。”

结 语

在当下的市场环境中，一夜跌落，并非空谈。

而对赌协议的签订，虽然降低了企业融资的门槛，但同时也增加了企业透支潜力的风险，在某种程度上增加了企业的负债风险。财报显示，在2022年上半年度，万达商管支出律师、诉讼费高达2870万元，有明显增加。显然，目前公司并不是铁板一块。虽然万达商管的资金情况比大多数房地产企业都要好，但并不意味着当下的现金流就是十足保险。此次，标普调整该公司展望至“负面”，已然是市场给万达商管敲响的第一个警钟。

万达商管能否成功上市，是市场给予王健林的一次“大考”。兜兜转转，此次招股书的失效让其再次回到了起点。

目前，珠海万达商管已又一次更新了招股书，向IPO发起第三次冲击，但结果如何，我们拭目以待。

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