【财经分析】商业零售REITs如何存量掘金？运营赋能价值重估-聚看点

新华财经上海7月28日电（记者 杨溢仁）当前，国内商业地产的发展逻辑开始经历深刻变革，从传统的 “增量开发” 向“存量精耕”全面转型。

在这一进程中，商业零售REITs的推出可谓适逢其时——通过引入首店经济、优化业态布局、打造沉浸式消费场景等精细化运营手段，底层资产不仅能实现客流、销售额与租金收入的显著提升，更向资本市场揭示了其长期配置的核心投资价值。

存量精耕：运营赋能解锁资产“增值密码”

【资料图】

在存量竞争时代，商业不动产的价值不再单纯依托土地增值，而是由长期稳定的租金现金流和专业化运营管理能力决定。

当前，国内大众消费正从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元的体验需求。面对这一结构性变革，优质的REITs底层资产开始通过持续的业态优化与场景改造，重塑资产价值。

以华夏首创奥莱REIT为例，2025年其底层资产——济南及武汉首创奥莱项目开始稳步推进品牌优化升级，全年分别完成招调品牌49个及67个，招调面积占比达22%及33%，成功拉动招调品牌业绩同比提升28%及10%。与此同时，中金唯品会奥莱REIT 则通过“首店经济+超级大店”模式，在2025年实现了69个品牌的焕新升级和门店规格提升，持续巩固了品牌竞争优势，有效吸引了追求“质价比”的多元消费群体。

中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天指出，奥特莱斯作为“重奢平替”与“高性价比”的代表性零售业态，在经济周期波动中展现出了显著的经营韧性，招商能力与货品掌握度构筑了企业的核心护城河。

再就华夏凯德消费REIT来看，其底层资产——长沙雨花亭项目深耕“悦邻里”场景，此前通过打造“凯心骑迹・快乐加马”沉浸式新年场景，结合区域首家名创优品IP旗舰店开业，在发挥了“场景IP+首店”叠加效应的同时，也实现了客流与销售的双爆发。

至于数字化赋能方面，中信建投首农商业REIT创新推出了“龙德好物直播间”，针对重点品牌精准匹配专属优惠券，助力商户突破销售瓶颈，成功开辟了线上增量渠道。此外，华夏金茂消费REIT于2025年完成了长沙览秀城一楼主力店调改与北广场焕新，通过优化空间价值，同样实现了客流与租金的双向提升。

来自国泰海通证券的研究观点指出，眼下，购物中心能通过业态创新（体验、社交、教育）、轻资产输出和科技赋能实现提质增效。现阶段，营销体系数字化升级是提升资产价值的关键路径。

业绩印证：精细化运营带来稳健现金流

底层资产的精细化运营，最终会体现在稳健的财务数据与现金流回款能力上。就公开信息来看，沪市商业零售REITs的板块经营保持稳健，部分细分领域亮点频现。

首先，以奥特莱斯项目为例，其凭借“重奢平替”及“高性价比”的独特折扣零售定位，在经济周期中表现出极强的消费韧性。如国泰海通砂之船商业REIT通过延长夜间消费时段，打造了“夜奥莱”的特色消费场景，在大型活动期间营业时间延长至24点，并配套夜间市集与露天演出，有效填补了西安奥莱夜间消费空白，能分流晚间主城商圈客流，展现出了极强的场景拓展能力。

华泰证券固收首席分析师张继强指出，奥特莱斯主要依托 “租金+销售扣点”的双重收入模式实现盈利，其客流受宏观消费波动冲击更小，出租率常年稳定在98%以上。商业不动产REITs的落地，进一步拓宽了REITs市场的投资边界，奥特莱斯等消费类资产将成为保险资金等长期资金的重要配置方向。

其次，就社区商业赛道而言，其作为依托住宅小区、服务周边常住居民的民生型商业，整体经营稳定性强、抗周期能力突出。例如，嘉实物美消费REIT底层的物美超市承担着北京核心社区“米袋子、菜篮子”的保供职能，具备较强的民生兜底属性。同时，项目并未止步于基础服务，而是通过主动调改实现内生增长。其积极引入“AI新质零售”模式进行门店升级，通过精简冗余SKU、提升生鲜及进口商品占比、优化员工服务体验等精细化运营手段，大幅提升了单店坪效与复购率，多家调改门店日均销售额与客流量实现跃升。主动调改不仅完善了社区服务，更成功实现了底层资产的“同店增长”，为后续持续、稳定的现金流回报提供了坚实支撑。

来自财通证券的研究观点指出，在零售商业类底层资产的推荐排序中，更建议关注奥莱及社区商业类产品。眼下，我国居民收入持续增长，但消费意愿趋于理性，奥特莱斯 “重奢平替”及“高性价比”的定位优势会逐步凸显。另一方面，社区商业作为依托住宅小区、服务周边常住居民的民生型商业，整体经营稳定性强、抗周期能力突出，是商业地产中低风险、稳回报的典型业态。

价值重塑：长期配置窗口已然显现

随着首批商业不动产REITs的成功上市及后续项目的持续推进，公募REITs的资产版图仍在进一步拓宽。截至目前，沪市共有9单REITs的底层资产业态为商业零售，包括6单消费基础设施REITs和3单刚刚上市的商业不动产REITs。从经营情况来看，这 9 单商业零售REITs的表现优异，出租率长期保持在95%以上，收缴率接近100%，底层资产的抗周期韧性得到了充分验证。

在低利率环境与长期配置资产稀缺的背景下，兼具稳定现金流与高比例分红特性的公募REITs的配置价值愈发突出。

另据记者了解，截至目前，沪市6单消费基础设施REITs已分红合计25次，分红总金额近8亿元。尽管近期二级市场出现了一定回调，但这为长期价值投资创造了良好的配置窗口，调整后的优质商业资产估值回到更具吸引力的区间，而强制分红机制与底层资产稳健的基本面，又将凸显其长期配置的优势。

现阶段，包括招商证券在内的多家机构建议，随着二级市场估值压制因素的减弱，后续可优选强基本面低估值的标的。聚焦消费板块，建议重点关注运营能力突出、现金流稳定的奥莱和社区商业类 REITs产品。

业内分析，在商业地产迈向“存量精耕”的新阶段，商业零售REITs正以扎实的底层运营数据，重塑市场对商业资产的价值认知。从单纯的“收租逻辑”向“运营赋能”转变，这一细分赛道的每一次调改与焕新，都是对资产增值潜力的深度挖掘。未来，随着更多优质商业不动产的加入，商业零售REITs将持续引领市场回归资产配置本源，在存量博弈中探索出长期价值投资的新路径。

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