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存量房贷利率或将下调,还贷压力会变小吗? | 大V空降

本期空降大V北京交通大学经济管理学院金融学教授阮加的主要观点:

① 利率下降是否对房产有促进作用,要看两个情况:利率下降的幅度;通货膨胀率情况,归根到底就是降息对市场的促进作用,要看实际利率是否下降,加息对市场的对抑制作用,要看实际利率是否在增加


(资料图片仅供参考)

② 一线城市的房价下降并不是一个普遍的问题,它看地段,地段好的地方,不仅没有下降,反而在上升

③ 我们买房子应该是一个自由买卖状态,有房产的人想卖,没有房产的人想买,双方谈价格就够了

④加息的目的是抑制投资,所以美国是在抑制投资,降息的目的是要促进投资,所以在这个意义上讲,降息的地方才是值得投资的,加息的地方是不值得投资的,这是一个常识性的问题

⑤(借)房贷是一种融资能力,一般的年轻人难有融资能力。但是因为房产是做抵押状态,他通过房产获得一笔融资能力,所以这个钱是不是应该提前还,要看你是否有更多的投资机会

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第12期大V空降活动中,我们邀请到了北京交通大学经济管理学院金融学教授阮加,与Vlubhouse粉丝进行了为时30分钟的对谈,来看看我们都聊了什么。

问题一:如果存量房贷利率下调,楼市未来1-3年内的发展会呈怎样的趋势?

阮加:因为目前有一定通货紧缩的趋势,所以利率下降在未来的时期里就会是一个正常的趋势,但利率下降是否对房产有促进作用,这个要看两个情况:第一个,看利率下降的幅度;第二个,要看通货膨胀率情况,归根到底就是降息对市场的促进作用,要看实际利率是否下降,加息对市场的对抑制作用,要看实际利率是否在增加。在这个意义上讲,比如我们目前的名义利率是3.5%,通货膨胀率是-0.3%,也就是说我们的实际利率是3.8%。降息对于房产市场是否有意义,归根到底要看它的实际利率。

问题二:如果存量房贷利率将面临调整,会对银行的利息收入产生什么影响?

阮加:利率下调和上调对银行的其他影响都不是很大。对银行来说,它所赚的利息,它是高进高出,低进低出。所以在这个意义上讲,利率上调或者下调对银行的其他收益基本上是没有影响的。这里面有人做过很著名的研究,在4-5年前,日本和欧洲都做过负利率,好多人都会认为这个东西会影响商业银行的利润水平或者息差,但实际上最后研究的结果,这个问题是不存在的。

问题三:一线城市,与二三线及往后的城市相比,它们的售房困境分别是什么?对于无法承担在前者的购房成本、但又不愿迁移到后者居住的人群,有什么好的建议?

阮加:去一线城市,二线城市还是三线城市工作,要看你从事的行业。如果从事的是第一产业,肯定不能在一线城市做,因为第一产业在一线城市成本太高了;但如果是做第二产业,一般来说可能二线、三线城市比较合适;如果做第三产业,一线城市当然机会就更多,成本更低。我们所能看到的,过去几十年中能做出很好长期的第三产业,都是在一线城市,所以这里面也能也看到一个很有名的例子,美团的创始人王兴,他说他之所以能够成功,是因为他最初把他的公司地址选择在北京,选在其他地方就很难成功,所以说做第三产业的话,一线城市肯定是机会更多,成本更低。

问题四:如何看待部分一线城市房价有所下滑的情况,这种情况会持续多久?

阮加:据我所知,比如说北京、上海、深圳的核心地区,这几年的房价不仅没有下降,反而在缓慢上升。它所谓下降的都是城市偏僻的地方。所以一线城市的房价下降并不是一个普遍的问题,它看地段,地段好的地方,不仅没有下降,反而在上升;再一个就是趋势问题,整个东亚,比如日本东京的人口占日本人口的1/3,韩国首尔占韩国人口的1/3。中国台北的人口,几乎占了中国台湾人口的1/3,所以东亚有一个超级都市化这个趋向问题。如果要是政府不做限制的话,一线城市的人口可能会迅速增加的。实际上,中国作为14亿人口的一个国家,一线城市太小了,比如说日本只有1亿人口,但日本东京的人口几乎北京上海人口加在一起还要多。所以某种意义上来讲,一线城市的超级都市化,是整个东亚的大势所趋。

问题五:土地财政是否会逐渐退出历史舞台,未来的楼市会受此影响吗?

阮加:土地财政退出是大势所趋,但最终,如果将来需要盖房子的话,因为中国的土地都是国有的,所以最终来说这个东西它(土地财政)还是要参与的;再一个就是,目前中国的房地产市场受到的最大影响就是流通性太差。我们买房子应该是一个自由买卖状态,有房产的人想卖,没有房产的人想买,双方谈价格就够了。

问题六:如今,一些年轻人认为“提前还房贷是一种新型理财手段”,您支持这种观点吗?对此您怎么看?如果要提前还贷,是缩短年限合适还是减少月供合适?

阮加:(借)房贷是一种融资能力,一般的年轻人难有融资能力,比如他到银行借一笔款,他很难借的出来的,但是因为房产是做抵押状态,他通过房产获得一笔融资能力,所以这个钱是不是应该提前还,还是说应该是迅速还,要看你是否有更多的投资机会。如果有更多的投资机会,那就不应该提前还,这是一个;第二个,如果房子有升值空间的话,当然也不需要去提前还。

问题七:人民币汇率跟普通人的投资有什么关系?

阮加:汇率问题是比较复杂的,第一个,比如说现在美国在加息,中国在降息,那么是否中国金融市场更值得投资,这个不一定,这就需要考虑到汇率的问题,有可能把钱转移到美国去,如果美元贬值的话,最终来说你可能得不偿失的。再一个问题就是,加息的目的是抑制投资,所以美国是在抑制投资,降息的目的是要促进投资,所以在这个意义上讲,降息的地方才是值得投资的,加息的地方是不值得投资的,这是一个常识性的问题。

Ta是谁?又会讲点啥?谜底很快揭晓。

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