住宅以套内面积交易或成趋势

 当我们聊起家里的住房面积有多大时，习惯说房本上记载的建筑面积。但大家心里都清楚，实际的使用面积要在建筑面积上打个百分之二十几甚至更多的折扣。建筑面积和套内使用面积之间的差额，通常被称为公摊。近日，湖南省衡阳市明确，从2025年开始，商品房实行按套内建筑面积计价销售。这再度引发了“该不该取消公摊”的讨论。

  该不该取消公摊？首先要弄清什么是公摊。当前我国住宅建筑基本以建筑面积交易。电梯井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等公用建筑面积，是构成商品房建筑面积的一部分。公用建筑面积会分摊到各家各户，购房者为实际使用面积付费的同时，也要为公用建筑面积买单。

  公摊一直让购房者很头疼。其实，公摊面积并不是越小越好，一些公共区域面积变小，可能代表居住品质降低。公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是被许多购房者诟病的根本问题。购房者拿到房子时，得房率低、实际使用面积较小的情况时常出现。购房合同中的专业术语或是开发商对于公摊方面的承诺常常让人看得一头雾水，了解清楚实际得房率还需要一番精密换算。想要弄清开发商是否按合同约定和相关法律规定完成对得房率的承诺，或许还要求助专门机构进行测量，甚至到有关部门查询备案数据。真正产生纠纷，恐怕还得聘请律师。

  近年来，有一些城市在尝试住宅以套内面积进行交易。早在2002年，重庆就开始以“套内建筑面积”作为计价依据。多年来，也一直有商品房按套内面积交易的呼声。

  住宅建筑以套内使用面积进行交易有很多益处。按套内使用面积计算是国际通行做法。将住宅交易面积统一按套内使用面积计算，有助于提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。

  以套内使用面积交易有助于住房交易的规范化和透明化。按套内使用面积交易能够解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，套内实际可使用面积不同。同时，还能解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。从技术角度明确按套内使用面积交易，能减少交易中的面积纠纷，老百姓能明明白白购房，一定程度上有利于消费者权益保护。

  以套内使用面积交易可以成为商品住房的竞争力来源。我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，逐步从卖方市场向买方市场转变。过去卖方市场阶段，房价过快上涨，稍加迟疑可能都买不到房子，很多购房者顾不上考虑公摊大小和得房率问题。买方市场来临，产品之间的竞争日趋激烈，购房者可选择的房源多。以套内使用面积交易的房源，以及公摊面积规范适宜、高得房率的住宅，或许更具竞争力。买方市场的到来，可能成为商品房以套内使用面积交易的推动力量。

  以套内使用面积交易会影响房价吗？从按建筑面积交易改为按使用面积交易不太会影响购房价格。购房总价主要还是基于市场供求关系自主调节，但是单价按套内使用面积交易的话会略高。

  2019年，《住宅项目规范（征求意见稿）》中曾出现过“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述。这表明，有关部门曾希望探索以套内使用面积交易。商品住宅以套内使用面积交易有可能成为趋势。而在目前很多城市仍按建筑面积交易的情况下，应该推动公摊面积的计算更加清晰透明，保护购房者权益。房地产企业应该准确公开公摊面积的计算方法。签订商品房买卖合同时，关于建筑面积、使用面积和公用部分的说明，也应尽可能详细。

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