杭州二手房成交量远超新房 楼市呈结构性分化

近日，住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半，有18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。

在杭州，自2024年一季度起，杭州二手房成交套数便超过新房，并持续保持领先。进入存量时代后，杭州楼市的成交结构、产品方向以及购房者心态，也随之发生新的变化。

制图 蓝鋆滋

(资料图)

从2024年第一季度开始

杭州二手房成交量已超越新房

2024年一季度，杭州二手房成交量首次超过新房，正式进入存量房时代。

潮新闻美好生活研究院数据显示，2024年一季度，杭州二手房成交约2.1万套，新房成交约1.8万套，二手房在季度成交套数上首次实现反超。此后，这一趋势持续保持。2024年全年，杭州二手房成交约9.36万套，新房成交约7.34万套，二手房首次在全年成交量上超过新房。

2025年，杭州二手房成交量约8.9万套，新房成交约6.18万套。今年上半年，杭州二手房累计成交约4.67万套，新房成交约1.6万套，二手房已成为市场成交的主要支撑。

二手房偏刚需，新房偏改善

楼市呈结构性分化

进入存量时代后，杭州楼市的成交结构出现明显调整。

2024年以来，杭州二手房成交的刚需特征十分突出。今年上半年，总价200万元以内的二手房成交占比高达56.1%。从结构看，当前二手房市场主要由首次置业和刚需改善群体支撑。

新房市场则呈现出另一种趋势。今年上半年，杭州总价800万元以上的改善型及豪宅新房成交占比同比提升，合计上升8.1个百分点，其他总价段的占比同步下降。伴随土地资源变化和购房需求升级，新房供应正加快向改善型产品集中，大户型、低密社区、高品质住宅成为重要方向。

总体来看，杭州楼市正在形成新的格局：二手房更多满足居住需求，新房更多承担品质升级需求。

新房供应持续减少

二手房的成交占比将进一步提升

杭州贝壳研究院院长上官剑分析指出，未来二手房的市场占比仍有进一步提升的空间。从需求端看，城市化进程放缓，新增涌入大城市的人口减少，住房需求正从人口涌入驱动的新增需求，转向存量家庭结构变化引发的置换需求。从供给端看，各地强调控增量、去库存，叠加2021年以来开发商规模收缩，新房供应持续减少，客观上加速了需求向二手市场分流。此外，过去多年新房大量开发，已沉淀为庞大的存量资产池，每年大量家庭因子女教育、职住调整等产生的置换需求，为二手市场提供了稳定的供需支撑。

上官剑进一步表示，存量时代的到来，意味着市场定价逻辑发生根本性转变，即从“预期驱动”切换到“居住驱动”。增量时代，房子的价值很大程度上取决于“未来会涨”；存量时代，则越来越回归“住起来好”。而这一心态变化也将导致市场分化进一步加剧。居住品质高的存量房，价值会进一步凸显；居住体验差的老旧房源，则面临更大的价值压力。存量市场的分化，将比增量时代更加鲜明。

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