广州商服限购松绑 此前已有逐步放宽迹象

广州商服限购松绑!个人可买、不限面积，他城会跟进吗?

3月3日，广州商服(公寓、商铺、写字楼)物业限购解禁，不再限制最小分割面积，同时可以出售给个人。这是广州在2018年底局部放开的基础上进一步放开限购，存在近3年的商办公寓限购政策正式取消。

在业内人士看来，广州放开商服限购，意在提升新冠肺炎疫情影响下商业地产的活力。而作为首个商服限购解禁城市的广州，对其他城市也有借鉴作用。此举不仅客观上刺激了商办物业去库存，对于部分企业来说，也可以加快项目的流动性，缓解资金压力。

广州取消商服限购 此前已有逐步放宽迹象

3月3日，广州市在发布的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》第31条中明确，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;且商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。此举的目的在于优化商服类项目建设和销售管理。

据悉，早在2017年，广州“3·30”政策限制了商服类房地产项目的开发、建设、销售、使用。当时规定，未经批准不得改变为居住用途，而且最小分割单元不得低于300平方米，销售对象为法人单位。

因为政策过于严格，随后广州商服物业交易量大幅下挫。据易居研究院《中国百城商业地产报告》显示，在2017年3月之前的12个月中，广州商服类物业月均成交约为16万平方米。而在商服类物业收紧政策出台后的12个月中，月均成交跌至4万平方米。

不过，在广州“3·30”政策执行一年多后，商服类物业销售对象出现局部放开。2018年底，广州市国规委在官方网站上挂出了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。文件规定，2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，但是个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可转让。

在上述局部松绑政策之后，市场成交量便迅速恢复。“3·30”政策之前的产品存量问题得到解决。

此后，2019年7月，广州商服类项目再次得以盘活。在广州下发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》中提出，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型的非住宅存量用房，可按规定改建为租赁住房。

而广州今天出台的政策，则是对商服类项目的进一步松绑。“这次政策是在2018年政策的基础上，将不限售的商服类项目范围扩大，相当于全面解禁，而且可以卖给个人，也没有最小面积规定。”中原地产首席分析师张大伟分析称。这也意味着广州“3·30”政策之后的商服产品销售不再被限制。

限购城市商办市场萧条、量价齐跌

据悉，早在2017年的楼市调控中，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了商办类项目的调控政策。

从目前来看，全国商服(多个城市称为“商办”)类的限购，主要体现在限制最小分割单元、限定销售对象、限制购买商办申请贷款。比如，广州此前是限定最小分割单元为300平方米、销售对象为法人单位。

作为商办限购政策最为严格的北京，至今限购政策已执行将近3年。2017年3月26日，北京要求商办项目不得擅自改变为居住等用途，最小分割单元不得低于500平方米;暂停为个人购买商办类项目贷款，新建商办项目不能销售给个人;而且二手商办类项目出售给个人的，需要个人名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。

自政策发布以来，与广州一样，北京商办项目交易量也步入冰封。中原地产研究中心统计数据显示，从2017年3月26日开始，北京针对商办限购执行的两年内，网签只有6550套，成交量暴跌94%，而在北京商办市场成交冷清的同时，价格也下跌超过40%。

对此，张大伟称，几个商办物业严格限购的城市，过去几年市场非常萧条，量价齐跌。而此前在业内人士看来，除了广州逐渐盘活商服存量外，其他城市并未看到放松的苗头。

业内：有助于提升疫情下商业地产活力

对于此次广州商服物业松绑，在业内人士看来，主要是为了应对新冠肺炎疫情影响，提升商业的活力。此前因为限购，商服市场大幅降温，而此次受新冠肺炎疫情影响，餐饮、零售等线下商业遭受打击，导致商服类房租锐减，企业资金压力大，商服交易尤其是大面积商办交易愈发困难。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州出台这一政策也说明商服类项目库存压力增大，通过放松，客观上刺激了商服物业去库存，有助于相关企业的销售，减少资金压力。同时因为减少最小分割单元的限制，有助于商服类项目的规划，对于后续房企降低开发和销售成本创造了条件。

“广州商服项目的松绑，肯定有利于市场活跃。”张大伟也认为，从整体看，这次政策更有利于持有此类型土地储备的企业解套。对于部分企业来说，可以加快项目的流动性。同时，广州此举有利于解决商服项目存量多的问题，逐渐消化库存。

作为第一个对商服限购放松城市的广州，严跃进认为，其释放了非常强的信号，有很强的示范效应，对其他城市都有较为积极的借鉴作用，而其他商办限购的城市能否跟进目前还无法判断。不过，也有业内人士乐观地认为，后续会有城市跟进。

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