深圳房价全国第一 反向逆袭超越北京重回全国第一

近十年来国内房价领头羊可谓变幻莫测。2008年至2009年是上海，房价大概在1.4万元至1.8万元之间;2010年至2011年是温州，房价最高升至3万元以上，如今只有两万元出头;2012年至2015年北京房价常年霸屏，房价最高突破4万元大关。到了2015年中，深圳房价突然暴涨，3万元起步飙升至5万多元，成为领头羊;到了2016年，北京再度取代深圳，成为国内房价最高城市。

而在2019年全国楼市调控高达620次的严控的形式下，深圳却反向逆袭，不算港澳台，深圳二手房价格超越北京重回全国第一，根据诸葛找房数据研究中心数据显示，2020年第一周，深圳深圳市二手房挂牌均价为64479元/㎡，环比微涨0.02%。目前深圳房价再次回到2017-2018年的历史最高点，并且大有“常据”全国二手房价第一位的势头，对比而言，其均价比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

2019年全国楼市(尤其是大城市)基本都面临调整的情况，深圳房价能持续上涨，主要得益于近年来深圳城市竞争力的持续提升，以及深圳粤港澳大湾区、先行示范区建设等利好政策的频发。此外，深圳房价吸收了全国热钱，2015年深圳确实消化了很多本地购房需求，但因为落户门槛是一线城市中最低的，所以不断有外来需求涌入，填补了本地需求空白，所以深圳房价可以保持稳定小幅上涨。其次实体经济发展下行，民间投资不景气，所以还是有很多人会选择买房投资，尤其是大家都看好的深圳。

从诸葛找房公布的数据来看，去年一年深圳房价在2、3月份小阳春之后持续上涨，在政策持续调控的形势下，8月份出现了小幅度微跌;而在深圳建设先行示范区的重磅政策正式发布后，房价又开始出现大幅度上涨。

不过就算是上涨也是分化的，一些居住性差、增值空间有限的关外和老城区的片区普遍处于跌价势态。在2019年跌价幅度前5片区中，关外片区占4席，南澳、葵涌、石岩、盐田港这些远郊片区，由于地面交通不畅、社区不完善、物管差等因素，房源即不适合居住生活，距离日常上班通勤地点又远，导致挂牌后无人问津的房源比比皆是，业主不得不降价出售。而跌幅第5位的洪湖片区，由于地处罗湖老城区，存在一些体量大、楼龄老化、物业管理不到位、社区偏旧、车位紧张的房源，且挂牌量较多，挤兑效应明显，部分房源挂牌超过1年带看量仍寥寥无几，即便是业主主动降价也未必能轻易成交。

而商业繁华、交通便利的南山福田等经济中心城区全年处于上涨势态，部分片区涨幅超过了10%，其中福田八卦岭片区更是高达26.92%的涨幅。在2019年涨价幅度TOP5的片区中，南山、福田各占2席，八卦岭、科技园、福田中心区这些片区不但交通便利、商业繁华、社区完善，房屋的居住价值高，且位处各自城区的商业中心地段，距离工作地点近，房源热度高涨不退。而前海片区在深圳市政府将其定位为“双中心”之一后，不断加大开发力度，周边设施逐步完善，地铁5号线、11号线前海片区延长线已开，再加上市场对前海前景的看好，成功拉动该区房价格的上涨。

涨幅第5的大浪片区之前房价在龙华区域偏低，但今年以来，随着基础设施的完善，房价基本都在往上走，1月-8月涨了23.8%。5月份一度跃过6字头，尤其是9月份华盛珑悦更是以6.75万单价入市，价格比壹成中心还贵，成功拉动周边二手房价格的上涨。今年大浪还新增两所公办学校，分别是“第三实验”和“第二外国语”。从目前大浪的房价再结合龙华整体房价来看，大浪的房价还有一定的上涨区间。

总的来说，买房还是买地段，位于经济中心区的房子，周边配套完善，交通便利，居住性好，增值空间一直较大，这些城区普遍房价也较高，罗湖区因为是老城区，基础设施配套略显陈旧，涨价空间有限，城区均价逐渐被宝安、龙岗超越，这两个城区由于自身医院、学校、商超等基础配套设施建设的不断完善，同时又靠近南山、福田等中心城区，地理位置优越，成为买房选择的热门。而龙岗、光明等城区虽然近几年基础建设也在不断加强，但是由于距离城区较远，涨幅不如龙华、宝安，但因为房价性价比较高，也是很多刚需买房者的上车首选。

就目前的形势来看，深圳地方小、人口密度大，外来人口还在不断涌入，住房长期供不应求，又有先行示范区的利好，所以市场对深圳房价是长期看涨的。深圳新房短缺，2020年深圳潜在入市项目仅67个，同比缩减40%，深圳10个区，平均每个区一年才6.7个，差不多两个月才一个新盘，完全满足不了市场需求，溢出的市场必然向二手房市场流动，所以二手房必然上涨。

此外不管是外来还是本地需求，在深圳买房基本都会带着投资性质;再加上市场资金流转比较宽松，很多其他贷款流向楼市不可避免。所以2020年深圳市场肯定不会下行，豪宅税取消了不会再收紧;政策调控就算不松绑也不至于收紧，房价涨幅只要控制在5%以内就可以。而且参考之前的经验，深圳通常也是轮动上涨的，深圳湾片区涨，豪宅上涨，然后是龙华阪田等片区和新线路开通的地方，学位房更是没停下过脚步。只要深圳还处于供不应求的状态，市场就不会降温。

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